¿Qué Saber Acerca de la Ejecución Hipotecaria?
La Ejecución Hipotecaria
Leyes de la Ejecución Hipotecaria
- ¿Qué es una ejecución hipotecaria?
- ¿Cuáles son mis derechos?
- ¿Cuáles son mis responsabilidades?
- ¿Cómo protejo mis derechos?
¿Qué es una Ejecución Hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el proceso legal que permite a su prestamista hipotecario vender su casa y utilizar el dinero para pagar la deuda impagada si usted no paga sus cuotas hipotecarias.
En Georgia, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias se llevan a cabo sin una audiencia judicial. Por lo general, la compañía hipotecaria no necesita llevarlo a la corte para ejecutar la hipoteca de su casa. El término legal para esto es "non-judicial foreclosure". Para ejecutar la hipoteca, el prestamista sólo tiene que seguir reglas especiales para notificarle.
En Georgia, las ventas de ejecuciones hipotecarias tienen lugar el primer martes de cada mes, entre las 10:00 y las 16:00 horas, en las escaleras del juzgado.
¿Cuáles son mis derechos?
Recuerde:La ejecución hipotecaria no es un desalojo. La ejecución hipotecaria no es un desahucio. No puede ser desalojado hasta después de la venta de la ejecución hipotecaria. No tiene que mudarse de su casa hasta que sea desalojado legalmente.
Para la mayoría de las ejecuciones hipotecarias, se le debe enviar una notificación por correo certificado, registrado o de un día para otro al menos 30 días antes de la venta.
La venta de la ejecución hipotecaria debe anunciarse en el periódico legal una vez a la semana durante cuatro semanas consecutivas antes de la fecha programada para la venta de la ejecución hipotecaria. El aviso debe indicar el nombre, la dirección y el número de teléfono de un representante del prestamista hipotecario que tenga la autoridad para realizar cambios en su hipoteca. Esta persona podría ayudarle a evitar la ejecución hipotecaria.
¿Cuáles son mis responsabilidades si una venta de ejecución hipotecaria ya se ha llevado a cabo?
Después de una venta de ejecución hipotecaria, usted ya no es el propietario.La persona que compró la casa en la venta de la ejecución hipotecaria es el nuevo propietario y puede solicitar un desalojo si usted no se va después de un requerimiento por escrito para que lo haga.
El proceso de desahucio posterior a la ejecución hipotecaria:
- La empresa o individuo que compró su casa en la venta de la ejecución hipotecaria debe ir al tribunal y presentar una declaración jurada de desalojo. Los alguaciles del condado le entregarán la declaración jurada o la colocarán en la puerta de su casa.
- Una vez que le hayan entregado la orden, tiene siete días para presentar una respuesta en el tribunal. Si no presenta una respuesta a tiempo, podría ser desalojado inmediatamente.
- Por lo general, se programa un juicio en el tribunal alrededor de una semana después de la presentación de la respuesta.
- Si asiste al juicio, aunque el juez falle en su contra, le dará siete días para mudarse.
- Si se queda en su casa después del plazo del juez, los alguaciles del condado pueden venir en cualquier momento sin avisar. Pueden ponerte a ti, a tu familia y a tus pertenencias en la calle.
¿Cómo puedo proteger mis derechos?
Hable con un abogado inmediatamente si cree que tiene derechos legales por una ejecución hipotecaria indebida. Si su objetivo es permanecer en la vivienda, su abogado deberá actuar con rapidez.
- ¿Cómo puedo detener una venta de ejecución hipotecaria programada?
- ¿Qué puedo hacer si no puedo mantener mi casa?
¿Cómo puedo detener una venta de ejecución hipotecaria programada?
Usted puede tratar de llegar a un acuerdo de pago con la compañía hipotecaria. Obtenga una confirmación por escrito de la compañía hipotecaria o del abogado de ejecución hipotecaria de que la venta programada ha sido cancelada.
Aquí encontrará algunos ejemplos de posibles acuerdos de pago:
- Saldar su hipoteca: La terminología legal para pagar la cantidad vencida de una hipoteca es atrasos (retrasos). En la mayoría de los casos, la compañía hipotecaria aceptará pagos para detener la ejecución hipotecaria.
- Plan de pago: Puede continuar haciendo sus pagos regulares y pagar más cada mes hasta ponerse al día.
- Acuerdo de aplazamiento: Por un corto período, a usted se le puede permitir hacer pagos reducidos o no hacer pagos. El total de todos los pagos no hechos generalmente se vence al final del período de aplazamiento.
- Hipoteca inversa: Si usted es un propietario senior (mayor), puede obtener tiempo para pagar su hipoteca usando los ingresos de una hipoteca inversa. Póngase en contacto con un abogado o un asesor de vivienda certificado por HUD para comprender cómo funcionan las hipotecas inversas.
- Modificación de préstamo: Si es que no tiene suficiente dinero para pagar el monto total cada mes, su prestamista puede acordar cambiar los términos de su préstamo. Su prestamista podría reducir la cantidad mensual. Por ejemplo, podrían reducir su tasa de interés o extender la duración de su préstamo. Tan pronto como crea que puede tener problemas para realizar sus pagos regulares, solicite una modificación de préstamo.
Si usted no llega a un acuerdo con la compañía hipotecaria, considere presentar una bancarrota (declararse en quiebra) o una demanda antes que se lleve a cabo la ejecución hipotecaria.
- Presente una bancarrota: Es posible que pueda declararse en quiebra presentar una bancarrota) antes de la venta de ejecución hipotecaria. Notifíquele al abogado de ejecución hipotecaria. La bancarrota puede incluir un plan de pago. Asegúrese de obtener un abogado que lo represente.
- Presente una demanda: Si tiene reclamos legales para impugnar el préstamo hipotecario o la ejecución hipotecaria, hable con un abogado de inmediato. Puede presentar una demanda en un tribunal superior donde puede obtener una orden de restricción temporal para detener la venta programada de ejecución hipotecaria.
¿Qué puedo hacer si es que no puedo costear el mantenimiento de mi casa?
- Venda la casa antes de la venta de ejecución hipotecaria: Puede ser que tenga que pensar en vender su casa. Asegúrese de obtener un agente inmobiliario experimentado. Debe pensar seriamente si tiene equidad en su hogar. Tiene equidad cuando su casa vale más de lo que debe a la hipoteca. Si tiene equidad, realice una venta "completa". Esto significa que los ingresos de la venta pagarán por completo los préstamos hipotecarios, pagarán la comisión del agente de bienes raíces y le pagarán el resto de los ingresos.
- Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: Esta es una opción cuando no hay equidad en la vivienda. Significa que su prestamista acepta tomar posesión de su propiedad. A cambio, le perdonan la deuda que usted tiene.
- Dinero Efectivo por las Llaves: El comprador puede ofrecerle pagarle para que mude todas las pertenencias de la familia en una fecha determinada. Considere esta opción si cree que puede obedecer los términos escritos antes de la fecha límite establecida. Asegúrese de que el acuerdo lo libere de toda responsabilidad sobre el préstamo hipotecario. De lo contrario, su prestamista podría demandarlo por el resto del dinero o podría enfrentar problemas de impuestos sobre la renta.
- Bancarrota (Quiebra): La ley de bancarrota es compleja. Si está considerando esta opción, debe encontrar un abogado que lo represente.
Tenga en cuenta que cualquier opción que resulte en la transferencia de su hogar puede tener consecuencias con los impuestos Debe hablar con un profesional de impuestos si tiene alguna pregunta.
Consejos y Términos
Consejos
- Solicite una modificación del préstamo por escrito. Si califica, una modificación de préstamo puede reducir su tasa de interés y / o su pago mensual. También podría extender el plazo del préstamo y reducir parte del saldo principal.
- Mantenga copias! Guarde copias de su solicitud y todos los documentos de respaldo. Esto incluye portadas de fax, recibos y números de rastreo (seguimiento).
- Manténgase en contacto con su compañía hipotecaria. Continúe llamando y haciendo un seguimiento con su compañía hipotecaria. Mantenga registros de sus comunicaciones, incluidas cartas, y correos electrónicos. Escriba los nombres, fechas, horas, números y contenido de todas las comunicaciones telefónicas.
- Cuidado con las estafas de ejecución hipotecaria! No le pague a nadie por ayuda para obtener una modificación de préstamo; lo más probable es que sea una estafa. Busque ayuda gratuita de un asesor de vivienda aprobado por HUD. Un asesor de vivienda puede determinar si usted califica para una modificación de préstamo. También pueden ayudarlo y ver si tiene otras opciones basadas en su tipo de préstamo, dificultades y presupuesto familiar. Consulte el Recurso de Estafas con la Vivienda para obtener más información sobre las estafas en la vivienda que debe tener en cuenta.
- Explore sus opciones. Dependiendo de su tipo de hipoteca, sus opciones pueden variar. Verifique si tiene un préstamo FHA o VA o un préstamo propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac. Su compañía hipotecaria puede ofrecerle una variedad de opciones que le puedan ayudar.
- Considere solicitar asistencia para HomeSafe Georgia. Para obtener más información, visite el sitio web de HomeSafe Georgia o llame al 1-877-519-4443. Puede calificar para el programa de reducción de capital hipotecario si está:
- Lidiando con una situación familiar difícil (incluida la muerte de un cónyuge)
- Discapacidad total otorgada
- Pasó del desempleo involuntario a la Seguridad Social.
- Si usted está vendiendo su casa para evitar la ejecución hipotecaria, tenga cuidado con las ventas en corto plazo. Esto significa vender la casa por un monto menor que el saldo de la hipoteca. Debido a que la venta puede no pagar todo lo que debe, su prestamista podría demandarle por el resto del dinero o podría enfrentar problemas de impuestos sobre la renta.
- Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, tome esto en serio. No ignore una carta de ejecución hipotecaria, incluso si está en medio de una modificación de préstamo.
- Siempre obtenga una confirmación por escrito si se cancela la venta de ejecución hipotecaria programada. Si no tiene una confirmación por escrito, tenga un plan de respaldo. Por ejemplo, puede declararse en quiebra antes de la ejecución hipotecaria programada. Una ejecución hipotecaria completa puede ser muy difícil de revertir.
- Sea realista. Si tiene ahorros o un fondo de jubilación, no los agote para conservar una casa sin capital o que tenga pocas posibilidades de conservar. Sea realista sobre sus opciones. Una casa es importante, pero no vale la pena sacrificar todo su futuro financiero.
Términos:
Atrasos (Deudas atrasadas): La cantidad de dinero que está vencida en una hipoteca.
Acuerdo de Aplazamiento: Un acuerdo temporal para posponer o reducir los pagos del préstamo por un período de tiempo fijado.
Escritura en lugar de Ejecución Hipotecaria: Cuando su prestamista acepta tomar posesión de su propiedad y a cambio, le perdona el dinero que debe.
Desalojos: Una orden presentada en su contra para desalojar su casa si no lo ha hecho después de haber sido demandado.
Equidad: El valor de mercado actual de la propiedad menos las deudas que se le deban a la propiedad.
Ejecución Hipotecaria: El término legal de lo que sucede cuando el prestamista toma posesión de su vivienda para pagar sus pagos de hipoteca y otros préstamos vencidos.
Modificación del Préstamo: Cuando el prestamista está de acuerdo en cambiar el plazo original de la hipoteca para que usted pueda hacer los pagos cada mes. Por ejemplo, su tasa de interés puede reducirse o la duración de su préstamo puede extenderse.
Valor de mercado: El precio de venta probable de una casa que generalmente es determinado por un tasador. El valor de mercado incluye las mejoras que ha realizado la casa y el valor de las casas alrededor (circuncidantes).
Ejecución hipotecaria no judicial: El prestamista hipotecario no necesita llevarlo a la corte para ejecutar una ejecución hipotecaria.
Venta Corta: Vender la casa por un monto inferior al saldo de la hipoteca, en cuyo caso su prestamista podría demandarlo por el resto del dinero o podría ocasionar problemas de impuestos.
Más Información
Recursos
- Llame al Programa de Defensa de la Vivienda de la Oficina de Ayuda Legal de Atlanta (770) 648-4290
- Solicite asistencia gratuita de HUD-consejero de vivienda aprobado.
- Vea nuestro folleto Cómo Evitar la Ejecución Hipotecaria y Conservar su Casa para saber qué hacer si se ha atrasado en los pagos de su hipoteca.
- Vea nuestro folleto Qué Debe Saber si su Casa está en Ejecución Hipotecaria para saber qué sucede cuando su casa está en ejecución hipotecaria.
- Consulte nuestro folleto Consejos para Propietarios de Viviendas que Enfrentan Negligencia o por Ejecución Hipotecaria para obtener más información y consejos para modificaciones de préstamos.
- Consulte nuestro folleto Puede una Bancarrota Ayudarme a Salvar mi Casa para obtener más información sobre bancarrota.
- Para obtener más información sobre cómo calcular la equidad de su hogar, visite las Preguntas Frecuentes en la Página de Equidad de la Casa.
- Visite el Recurso de Estafas en la Vivienda para obtener más información sobre las estafas en la vivienda a tener en cuenta.
- Visite en el Centro Nacional de Ley del Consumidor Los Pasos que los Defensores Pueden Tomar para Ayudar a Prevenir la Ejecución Hipotecaria (Steps that Advocates Can Take to Help Prevent Foreclosure) para obtener más información sobre cómo prevenir la ejecución hipotecaria.
- Visite la Comisión Federal de Comercio (Federal Trade Commision) para ver videos y leer folletos para propietarios que enfrentan ejecuciones hipotecarias.
- Visite HOPE NOW (ESPERANZA AHORA), una alianza entre consejeros, administradores, inversionistas y otros participantes del mercado hipotecario que buscan a los propietarios en dificultades para ayudarlos a quedarse en sus hogares.
- Visite Hacer que la Vivienda sea Asequible (Making Home Affordable), un programa de asistencia para propietarios de viviendas que sirve ayudarlos a hacer los pagos de su hipoteca, mientras intentan evitar el impacto destructivo de las ejecuciones hipotecarias en las familias y las comunidades.
- Visite Neighborhood Assistance Corporation of America ("NACA"), una organización sin fines de lucro, de defensa comunitaria y de propiedad de vivienda, para obtener más información sobre su trabajo en la construcción de vecindarios fuertes y saludables en áreas urbanas y rurales de todo el país a través de la propiedad de vivienda asequible.
- Visite Clear Point Credit Counseling Solutions si necesita servicios de asesoramiento presupuestario, programas educativos, asistencia en el manejo de deudas y asesoramiento de vivienda.
- Visite a Homeownership Preservation Foundation, una organización sin fines de lucro que opera una línea de ayuda gratuita las 24 horas para personas con problemas hipotecarios.
- Visite el sitio web de HomeSafe Georgia o llame al 1-877-519-4443 para averiguar si es elegible para el Programa de Reducción del Principal Hipotecario de HomeSafe Georgia.
- Vea el folleto de Alerta de Estafas para Mejoras en la Vivienda del Centro Nacional de Derecho del Consumidor para obtener más información sobre cómo evitar a los estafadores que se dirigen a propietarios de viviendas de bajos ingresos.