¿Qué debo saber sobre la vivienda pública en Georgia?

Contenido

• ¿Qué tipo de asistencia para la vivienda tengo?
• ¿Qué es la vivienda pública?
• ¿Quién es elegible para vivienda pública?
• ¿Cuales son mis derechos y responsabilidades?
• ¿Cuáles son los derechos y responsabilidades de la autoridad de vivienda?

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¿Qué tipo de asistencia para la vivienda tengo?

Este artículo trata sobre la vivienda pública, una forma de asistencia para la vivienda financiada por el gobierno.  Es posible que la información de este artículo no se aplique a otras formas de asistencia para la vivienda.  Este artículo no trata sobre viviendas de la Sección 8 basadas en proyectos o vales de elección de vivienda.  Es importante tener claro qué tipo de asistencia para la vivienda usted tiene porque existen diferentes reglas para cada tipo.  Si no está seguro de qué tipo de asistencia para la vivienda tiene, una buena pregunta que debe hacerse es "¿a quién le pago el alquiler?"

• Si paga su alquiler a la Autoridad de Vivienda Pública local, entonces usted vive en una vivienda pública.

• Probablemente viva en una vivienda de la sección 8 basada en proyectos si:

  • vive en un apartamento donde el gobierno le paga al arrendador el alquiler de algunas o todas las unidades del complejo, y

  • usted paga su alquiler basado en los ingresos al propietario.

Este es el tipo más común de asistencia para la vivienda. 

• Usted está recibiendo asistencia con el Vale de Elección de Vivienda (Sección 8) si:

  • pudo elegir su apartamento o casa por su cuenta, y

  • una autoridad de vivienda local paga una parte de su alquiler al propietario y

  • usted paga su alquiler basado en los ingresos al propietario.

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¿Qué es la vivienda pública?

La vivienda pública es una vivienda de bajo alquiler que pertenece y es operada por una autoridad de vivienda local.  Está subvencionado por el gobierno federal.  Esto significa que la autoridad de vivienda local es su arrendador.  El monto del alquiler que usted paga es generalmente el 30% de los ingresos de su familia después de las deducciones.  La autoridad de vivienda hará deducciones por:

• Familiares dependientes, ancianos o discapacitados

• Gastos de cuidado de niños, médicos y por discapacidad

 

Sin embargo, usted debe pagar al menos $50 de alquiler cada mes, a menos que la autoridad de vivienda le otorgue una exención.

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¿Quién es elegible para vivienda pública?

Para vivir en una vivienda pública, usted debe cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley federal.  Sus ingresos deben estar por debajo de cierto nivel, dependiendo del tamaño de su hogar.  La vivienda pública está disponible para:

• los ciudadanos,

• no ciudadanos con estatus migratorio elegible, y

• familias con ciudadanos y no ciudadanos.

 

Si bien aún puede presentar una solicitud, la autoridad de vivienda puede consultar su historial como inquilino.  Pueden verificar cosas como su historial de alquiler o para ver si tiene antecedentes penales. También pueden verificar si le debe dinero a una autoridad de vivienda. Si se le niega debido a este tipo de información, usted tiene derecho a una conferencia informal con la autoridad de vivienda.  Se le permitirá probar que esta información es falsa o demostrar que ha mejorado.

 

No se le puede negar una vivienda pública porque usted:

• es un padre soltero,  

• está separado

• está recibiendo asistencia social, o

• está sin ingresos. 

 

Si no reúne los requisitos para una vivienda pública, usted tiene derecho a recibir una notificación por escrito.  Este aviso debe indicar por qué no califica.  Si esto sucede, puede solicitar una conferencia informal con la autoridad de vivienda dentro del tiempo requerido.  La autoridad de vivienda también le enviará un aviso si califica para vivienda pública.  Este aviso le informa cuánto tiempo le tomará para obtener un apartamento.

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¿Cuales son mis derechos y responsabilidades?

Por lo general, sus derechos y deberes como inquilino de una vivienda pública son los mismos para cualquier relación entre propietario e inquilino.  Muchos de los derechos y deberes de los inquilinos de viviendas públicas están regidos por la ley federal.  Por el contrario, el propietario establece la mayoría de los derechos y deberes de los inquilinos privados.  En realidad, usted tiene más derechos y protecciones como inquilino de vivienda subsidiada en una vivienda pública que en una vivienda privada.

 

Cada inquilino de vivienda pública firma un contrato de arrendamiento. Su contrato de arrendamiento es muy importante porque establece sus derechos y responsabilidades.  También le informa sobre los deberes de la autoridad de vivienda.  Usted tiene derecho a una copia de su contrato de arrendamiento.  Lea su contrato de arrendamiento con mucho cuidado para que lo entienda.

 

¿Cuáles son los requisitos de servicio comunitario o autosuficiencia?

A menos que esté exento, cada residente de vivienda pública debe

• realizar 8 horas por mes de servicio comunitario, o

• participar en actividades de autosuficiencia económica, o

• una combinación de 8 horas de los dos.

 

El servicio comunitario se define como:

• el desempeño de labores voluntarias o deberes que sean de beneficio público, y

• que sirven para mejorar la calidad de vida, mejorar la autosuficiencia de los residentes, o

• aumentar la responsabilidad de los residentes en la comunidad. El servicio comunitario no es empleo y puede no incluir actividades políticas.

 

La autoridad de vivienda pública no está obligada a proporcionar cuidado de niños o transporte.

 

Las actividades de autosuficiencia elegibles incluyen, pero no se limitan a:

• preparación para el trabajo o capacitación laboral mientras no está empleado;

• programas de formación a través de:

  • Centros profesionales locales de ventanilla única,

  • Juntas de Inversión en la Fuerza Laboral (entidades locales administradas a través del Departamento de Trabajo de EE. UU.), u

  • otros proveedores de formación; 

• educación superior (universidad junior o universidad);

• aprendizajes (formales o informales);

• asesoramiento sobre abuso de sustancias o salud mental; 

• clases de alfabetización en lectura, finanzas y / o informática;

• Inglés como segundo idioma y / o clases de dominio del inglés; y

• asesoramiento presupuestario y crediticio.

 

¿Quién está exento del requisito de servicio comunitario?

Algunas personas no tienen que completar las horas de servicio comunitario si viven en viviendas públicas.  Esto incluye a personas que:

• Tienen 65 años o más

• No pueden completar los servicios comunitarios porque son  ciegos o discapacitados, o son los cuidadores principales de dicha persona.

• Participan en un trabajo que cumple con una de las siguientes definiciones de "actividad laboral":

  • Empleo no subsidiado

  • Empleo subvencionado del sector privado

  • Empleo subvencionado del sector público

  • Experiencia laboral si no se dispone de suficiente empleo en el sector privado

  • En el trabajo de formación

  • Búsqueda de trabajo

  • Programas de servicio comunitario

  • Capacitación educativa vocacional (no exceder los 12 meses con respecto a cualquier individuo)

  • Formación en competencias laborales directamente relacionada con el empleo

  • Educación directamente relacionada con el empleo si no tiene un diploma de escuela secundaria o un certificado de equivalencia de escuela secundaria

  • Asistencia satisfactoria a la escuela secundaria o en un curso de estudio que conduzca a un certificado de equivalencia general, en el caso de un beneficiario que no haya completado la escuela secundaria o no haya recibido dicho certificado.

 

Se anima a las autoridades de vivienda pública a utilizar 30 horas por semana como el número mínimo de horas para que una actividad laboral sea elegible.

• Si usted está o estaría exento de participar en una actividad laboral bajo TANF o cualquier otro programa de bienestar del estado de Georgia; o,

• Si es miembro de una familia que recibe beneficios del Departamento de Servicios Humanos.  Para obtener esta exención, el miembro de la familia no puede tener una sanción del DHS en el pasado.

 

¿Cuánto alquiler debo esperar pagar?

Si se convierte en inquilino de la autoridad de vivienda pública, no pagará más del 30% de sus ingresos en alquiler.  Puede solicitar no pagar el alquiler mínimo si no puede pagarlo debido a dificultades financieras a largo plazo, como:

• Cuando la familia ha perdido la elegibilidad para los beneficios de asistencia social o está esperando una decisión de elegibilidad. Esto incluye cuando una familia ha perdido la elegibilidad porque un miembro no es ciudadano admitido legalmente pero no es elegible para recibir beneficios;

• Cuando la familia sería desalojada por no poder pagar el alquiler mínimo;

• Cuando hay una muerte en la familia;

• Cuando los ingresos disminuyen debido a cambios en las circunstancias, como la pérdida del empleo;

• Otras circunstancias establecidas por la autoridad de vivienda pública.

 

Una vez que se solicita la exención por dificultades económicas, el alquiler mínimo se detiene a partir del mes siguiente a la solicitud.  Continúa hasta que la autoridad de vivienda pública emita una decisión sobre las dificultades.  La autoridad de vivienda decidirá si se trata de una dificultad que califica y si es temporal o de largo plazo.  Durante los 90 días posteriores a la suspensión de la renta, usted no puede ser desalojado por no pagar la renta mínima.  Esto es cierto incluso si no se concede la exención.  Si se niega la dificultad y se determina que es solo temporal, tendrá que devolver el alquiler mínimo.  La autoridad de vivienda pública debe ofrecer un plan de pago razonable.

 

Si se concede la exención, no se cobra el alquiler mínimo mientras continúen las dificultades, a partir del mes siguiente a la solicitud.  Una familia a la que se le niega una exención por dificultades económicas puede apelar a través del procedimiento de quejas.  Durante la apelación, no tienen que pagar el alquiler mínimo en un depósito en garantía como condición para la queja.

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¿Cuáles son los derechos y responsabilidades de la autoridad de vivienda?

La autoridad de vivienda puede rescindir un contrato de arrendamiento con un aviso de 14 días si usted no paga el alquiler.  La autoridad de vivienda puede rescindir su contrato de arrendamiento con 30 días o menos de aviso si usted viola su contrato de arrendamiento.  Puede ser desalojado por no pagar el alquiler o por violar su contrato de arrendamiento.  No puede ser desalojado por ejercer sus derechos, como pertenecer a una organización de inquilinos o solicitar reparaciones. 

 

Cada autoridad de vivienda local debe contar con un proceso de quejas.  El procedimiento de quejas es una forma para que los inquilinos resuelvan problemas o desacuerdos con su autoridad de vivienda.  Brinda a los inquilinos un proceso formal de quejas.  Puede tener una queja o reclamo sobre algunos desalojos, alquiler en disputa, facturas de servicios públicos en exceso, cargos de reparación o falta de reparaciones.  La autoridad de vivienda debe proporcionarle información sobre cómo presentar una queja.

 

La autoridad de vivienda no puede desalojar a un inquilino sin presentar un caso de desalojo en la corte.  La autoridad de vivienda no puede desalojar a un inquilino cortando los servicios públicos o bloqueando las puertas.  Si usted recibe un aviso de desalojo, intente obtener asistencia legal de inmediato.

 

Las razones más comunes por las que una autoridad de vivienda puede terminar un contrato de arrendamiento incluyen:

• Falta de pago del alquiler

• Graves violaciones del contrato de arrendamiento

• Violaciones menores repetidas del contrato de arrendamiento

• No mantener los servicios públicos (gas, electricidad o agua) conectados en la unidad

• Falta de citas de recertificación o inspecciones

• No informar cualquier cambio en sus ingresos lo antes posible

• Permitir que alguien no aprobado por la Autoridad de Vivienda viva en la unidad

• Participación de usted, un miembro de su familia o su invitado en una actividad delictiva violenta o relacionada con las drogas

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Contenido

• ¿Cómo puedo solicitar una vivienda? 
• ¿Cuánto tiempo puedo vivir en una vivienda pública?
• ¿Puedo agregar un niño a mi cuidado a mi contrato de arrendamiento de vivienda pública?
• ¿Qué puedo hacer si me desalojan?
• ¿Qué pasa con el alquiler si aumentan mis ingresos?
• ¿Qué pasa si necesito una reparación?
• ¿Qué puedo hacer si tengo problemas con mi autoridad de vivienda?
• ¿Qué puedo hacer para probar la verificación de mi servicio comunitario?
• ¿Cómo pueden los beneficios como la Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (TANF) afectar mis cálculos de ingresos para el alquiler?

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¿Cómo puedo solicitar una vivienda? 

Para solicitar vivienda pública, comuníquese con la autoridad de vivienda local.  Usted puede postularse en más de una ubicación.  Si se le aprueba para vivienda pública, la autoridad de vivienda le asignará un apartamento.

 

¿Hay preferencias?

Sí. Cada autoridad de vivienda puede establecer preferencias para reflejar las necesidades de su propia comunidad.  Estas preferencias se incluyen en un manual de políticas escrito.  Debe preguntar qué preferencias respetan, para que sepa si califica para una preferencia.

 

¿Hay lista de espera?

Sí.  Son habituales los períodos de espera prolongados.  Si usted es elegible, es probable que la autoridad de vivienda le coloque en una lista de espera.  A veces, incluso las listas de espera se cierran cuando hay más familias en la lista de las que pueden recibir ayuda en un futuro próximo.  Una vez que su nombre esté en la lista de espera, la autoridad de vivienda se comunicará con usted.

 

Si determina que usted no es elegible para recibir asistencia, la autoridad de vivienda debe decir por qué y, si lo desea, puede solicitar una audiencia informal.

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¿Cuánto tiempo puedo vivir en una vivienda pública?

Su contrato de arrendamiento se renueva automáticamente a menos que la autoridad de vivienda rescinda el contrato por una buena razón.

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¿Puedo agregar un niño a mi cuidado a mi contrato de arrendamiento de vivienda pública?

La ley solo requiere que un cuidador (abuelo o no) tenga un permiso por escrito de uno de los padres para tener un niño en el hogar del cuidador.  No necesita un poder notarial o la tutela de un niño bajo su cuidado para agregarlo a su contrato de arrendamiento.  Si un propietario o un programa de vivienda en Georgia le pide más que un permiso por escrito, comuníquese con un abogado de servicios legales con la línea directa de Kinship Care al 1-855-357-6566.

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¿Qué puedo hacer si me desalojan?

La autoridad de vivienda pública tiene el derecho de desalojarle por causa justificada.  Usted puede ser desalojado por violar los términos de su contrato de arrendamiento.  También puede ser desalojado por otra "buena causa" especificada en el contrato de arrendamiento.

 

¿Recibiré una notificación de terminación por escrito?

Sí.  El aviso de terminación por escrito: 

• debe indicar el motivo específico de la rescisión,

• debe informarle de su derecho a examinar los documentos pertinentes y su derecho a contestar, y

• debe informarle de su derecho a solicitar una audiencia administrativa..

 

¿Puedo apelar la rescisión?

Si.  Usted debe apelar por escrito.  Antes de intentar un desalojo, la autoridad de vivienda generalmente tiene que darle una audiencia de agravio.  Usted debe solicitar una audiencia dentro del tiempo indicado en el aviso de terminación.  En la audiencia usted puede confrontar e interrogar a las personas que presenten pruebas en su contra.  Puede elegir a cualquier persona, incluido un abogado, para que lo represente en la audiencia.

 

Debe haber un tomador de decisiones imparcial presente, no solo el gerente de proyecto que propuso rescindir su contrato de arrendamiento.  El tomador de decisiones debe exponer las razones de la decisión y mostrar la evidencia.

 

¿Qué sucede si apelo o si pierdo la audiencia de agravio?

La autoridad de vivienda debe seguir las regulaciones federales, así como las leyes estatales y locales, para desalojarlo.  Esto es cierto incluso si no solicita una audiencia informal o si recibe una decisión de audiencia desfavorable.  Si la autoridad de vivienda inicia un caso de desalojo, usted tiene derecho a presentar una respuesta y luchar contra el desalojo en la corte.  La autoridad de vivienda no tiene permitido "expulsarlo" hasta que el caso judicial haya terminado.

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¿Qué pasa con el alquiler si aumentan mis ingresos?

Normalmente, la autoridad de vivienda pública aumentará su alquiler si aumentan sus ingresos.  Si sus ingresos disminuyen, la autoridad de vivienda debe reducir su alquiler.  Usted debe notificar a la autoridad de vivienda de cualquier cambio en sus ingresos.  Si no les notifica de un cambio en sus ingresos, su incumplimiento suele ser motivo de rescisión del contrato de arrendamiento.  Si tiene un ingreso fijo, su alquiler solo debe calcularse una vez al año.  Si usted cree que su alquiler se ha calculado de forma incorrecta, puede solicitar una audiencia de agravio.

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¿Qué pasa si necesito una reparación?

Es posible que se le cobre por los daños que usted, su familia o sus invitados causen.  Sin embargo, la autoridad de vivienda no puede cobrarle por daños debido al desgaste normal.

 

La autoridad de vivienda debe reparar los defectos que sean peligrosos para la vida, la salud y la seguridad de su familia de inmediato.  Esto incluye defectos como fugas de gas o cables eléctricos expuestos.  Si notifica a la autoridad de vivienda sobre defectos peligrosos y no se reparan, llame a Atlanta Legal Aid o Georgia Legal Services.

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¿Qué puedo hacer si tengo problemas con mi autoridad de vivienda?

Usted puede presentar una queja.  El procedimiento de quejas es una forma para que los inquilinos resuelvan problemas o desacuerdos con su autoridad de vivienda.  Da a los inquilinos un proceso formal de quejas.  Puede tener una queja o reclamo sobre algunos desalojos, alquiler en disputa, facturas de servicios públicos en exceso, cargos de reparación o falta de reparaciones.  Cada autoridad de vivienda debe tener sus propias reglas de procedimiento de quejas.  Consulte con su gerente sobre el procedimiento de quejas en su proyecto.

 

Si no puede resolver un problema con la autoridad de vivienda o si se violan sus derechos, comuníquese con Atlanta Legal Aid o Georgia Legal Services.  Dependiendo de su problema, un abogado o asistente legal puede darle asesoramiento o representación.

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¿Qué puedo hacer para probar la verificación de mi servicio comunitario?

Siempre debe mantener su propio registro de las horas de servicio comunitario que realiza.

 

La autoridad de vivienda pública puede operar su requisito de servicio comunitario (CSR) de dos maneras.  La autoridad de vivienda pública puede:

• proporcionar actividades de CSR directamente o

• Contratar con otro grupo, socio o comunidad o grupo de residentes.

• Si un tercero ejecuta el programa de CSR, usted debe dar a la autoridad de vivienda pública una prueba de que hizo su servicio comunitario.  La prueba debe estar firmada por un tercero.  La autoridad de vivienda pública también debe obtener la verificación de un tercero al menos una vez al año. 

 

Como mínimo, la autoridad de vivienda debe:

• Tener una política escrita que identifique a las personas exentas del CSR.  La política debe tener un proceso que los inquilinos deben seguir cuando buscan cambiar de no exento a exento.

• Proporcionar a cada inquilino una descripción por escrito del requisito de CSR.  La descripción debe explicar:

  • cómo un inquilino puede reclamar una exención y

  • qué verificación requiere la autoridad de vivienda pública.

• Notificar a cada hogar indicando qué miembros de la familia deben realizar el servicio comunitario.  El aviso también debe indicar quién está exento y no tiene que realizar un servicio comunitario.

• Revisar el cumplimiento de cada hogar 30 días antes de que finalice el plazo de arrendamiento del inquilino.  Al menos una vez al año, obtener la verificación del servicio comunitario realizado por terceros..

 

¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con la decisión de la Autoridad de Vivienda sobre el requisito de servicio comunitario?

Usted puede presentar una queja.  El procedimiento de quejas se puede utilizar para impugnar decisiones sobre el CSR.  Presente una queja si no está de acuerdo con la decisión de la Autoridad de Vivienda sobre cómo se aplica el CSR.  Debe hacer una solicitud por escrito o verbalmente en la oficina de la Autoridad de Vivienda o en la oficina de su sitio.  La solicitud debe realizarse dentro de un tiempo razonable a partir de la acción que impugna, no más de 30 días.

 

La solicitud debe indicar:

• con qué refuta o no está de acuerdo,

• solicitar una reunión informal,

• proporcione su nombre, dirección y número de teléfono, y

• el nombre, dirección y número de teléfono de su abogado, si tiene uno.

 

Para obtener más detalles, solicite al administrador de su apartamento una copia del "procedimiento de quejas" o dónde se publica el procedimiento de quejas.

 

¿Qué sucede si no cumplo con mi requisito de servicio comunitario?

Si no realiza el servicio comunitario, su contrato de arrendamiento no se renovará al final de su plazo de 12 meses.  No realizar el servicio comunitario no es motivo de rescisión durante el contrato de arrendamiento.

 

Cuando un miembro de la familia no ha realizado su servicio comunitario, se le notificará al jefe de familia que:

• Describe el incumplimiento, como identificar cuántas horas no se realizaron; 

• Establece la intención de la autoridad de vivienda pública de no renovar al final del plazo de arrendamiento a menos que:

  • Tanto el jefe de familia como el miembro de la familia que incumple suscriben un acuerdo por escrito para la curación. El miembro de la familia luego sigue el acuerdo, o

  • La familia proporciona una "garantía por escrito" de que la persona que no realizó el servicio comunitario ya no vive en la unidad.

• Informa al inquilino de su derecho a utilizar el procedimiento de quejas y el derecho a emprender acciones judiciales para abordar la no renovación

 

¿Qué es un acuerdo para curar?

En el acuerdo de curar: 

• usted debe aceptar realizar servicios comunitarios en el futuro y

• también debe aceptar trabajar horas adicionales cada mes para compensar las horas de CSR no trabajadas que quedan en el contrato de arrendamiento anterior.  Las horas insatisfechas que quedan bajo el contrato de arrendamiento anterior se distribuyen durante los 12 meses del plazo del nuevo contrato de arrendamiento.

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¿Cómo pueden los beneficios como la Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (TANF) afectar mis cálculos de ingresos para el alquiler?

Si usted vive en una vivienda pública y obtiene beneficios como TANF, debe saber cómo esos beneficios se cuentan para sus ingresos para los cálculos de alquiler. Para TANF:

• TANF y otros beneficios públicos son ingresos contables cuando la autoridad de vivienda pública calcula el alquiler basado en los ingresos. 

• Si usted recibe una multa o sanción y sus beneficios de TANF se reducen, eso no reducirá sus pagos de alquiler.

• Usted puede solicitar una exención del alquiler mínimo si no puede pagarlo.

• Si deja de ser elegible para un beneficio público como TANF, usted puede solicitar un nuevo cálculo de la renta provisional.

• Si usted recibe un pago de suma global del gobierno, ese pago no contará como ingreso para los cálculos de alquiler.

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