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Alquilando una viviena

Por: Carl Vinson Institute
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Alquilando una casa

Este documento se trata de:

¿Qué es e contrato de arrendamiento?
¿Por qué es buena idea tener el contrato de arrendamiento escrito?
¿De qué se trata el contrato de arrendamiento?
Tipos de tenencia
La tenencia periódica
¿Qué pasa si el arrendador tiene ganas de mudarse antes de que termine el contrato de arrendamiento?
El subarriendo
La tenencia a voluntad
La tenencia de mala gana
¿Qué dice el contrato de arrendamiento por lo general sobre la renta?
¿Qué pasa si el arrendatario no paga la renta?
¿Qué pasa durante el proceso del desalojo?
la "orden de venta de bienes secuestrados"
el derecho al disfrute de la tranquilidad de la propiedad
¿Tiene el casero que mantener la vivienda en buenas condiciones?
¿Tiene el inquilino que cuidar a la casa?
¿Qué puede hacer el inquilino si el casero no mantiene la casa?
¿Qué es el depósito de seguridad y por que se lo paga?
Los derechos del inquilino en cuanto como el depósito de seguridad
¿Qué pueden hacer los ciudadanos de los EE.UU. si los ingresos son tan bajos que no se pueden encontrar un lugar para vivir?


LA RENTA (ALQUILER) DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

Probablemente rentarás (o arrendarás) un apartamento o una casa antes de que consideres la compra de uno. En esta sección te dará la oportunidad de descubrir algunas cosas que debes saber, por lo que se refiere a tus derechos y responsabilidades.

Cuando empieces a buscar un sitio donde vivir, tendrás ya alguna idea pensada. Considerarás el lugar apropiado. ¿A qué distancia está del trabajo o de la escuela, de las tiendas o de los parques? ¿Es un barrio (o una vecindad) tranquilo? Considerarás también si el espacio y las instalaciones son lo que necesitas. Si tienes un automóvil, querrás saber qué estacionamiento hay. Querrás un sitio en buenas condiciones y que esté a tu alcance económico.

Cuando encuentres un sitio para rentar (arrendar), entrarás en un acuerdo con el propietario de la propiedad y firmarás un contrato. Este contrato se llama contrato de arrendamiento, y establece la relación entre el arrendatario (casero; dueño de la propiedad) y la persona que renta el sitio. El arrendador (casero) es la persona que arrienda la propiedad al arrendatario (landlord o landlady en inglés). Generalmente, el casero es el propietario. La parte que alquila la propiedad y se compromete a pagar la renta al casero es el arrendatario o el inquilino. En el inglés se le llama tenant.

Date cuenta que la persona que te enseña el lugar que vas a alquilar puede que no sea el casero. Él o ella puede ser el (la) administrador(a) de la propiedad que se ofrece para rentar. En Georgia, la ley requiere que el inquilino reciba por escrito el nombre y la dirección del casero (o de su agente) y del administrador (manager) de la propiedad en renta. Esta ley se aprobó porque a veces, los arrendatarios tenían dificultad en localizar a los caseros o a los administradores cuando se presentaba algún problema relacionado con la vivienda.

El contrato de arrendamiento

La firma de un contrato de arrendamiento es una buena práctica. El documento en inglés se llama lease (sustantivo y verbo ambos). De esta forma, los derechos y obligaciones del arrendatario y del casero están claros en el caso que surja una disputa. Bajo las leyes de gran parte de los estados, los contratos de arrendamiento por un período superior a un año deben hacerse por escrito. Pero no te olvides que un contrato de arrendamiento de palabra por menos de un año tambieén compromete a las dos partes. Asegúrate que entiendes sus términos.

El contrato de arrendamiento declara generalmente cuándo el arrendatario asume la posesión de la vivienda (la propiedad). Puede indicar también por cuánto tiempo durará la posesión del arrendatario. Este período de tiempo se conoce como el período de arrendamiento (term of the lease en inglés). Los contratos de arrendamiento también especifican la cantidad de la renta (arrendamiento) que el arrendatario debe pagar al casero por el uso de la propiedad. También indican la fecha en que se debe pagar la renta. Algunas veces especifican la cantidad adicional que se debe pagar si la renta no se recibe a tiempo.

¿Qué otras cosas cubre un contrato de arrendamiento? Por lo común, las restricciones de su uso. Puede ser que no se permita la residencia de animales como los mascotas, por ejemplo. También se especifican las responsabilidades relacionadas con el mantenimiento, los daños y las reparaciones de la propiedad.

Lee con mucho cuidado un contrato de arrendamiento antes de firmarlo. Puedes pedir al casero que quite, ponga o cambie los términos del contrato. Si encuentras algunos defectos en el sitio que quieres alquilar, no dejes de discutirlo con el casero. Pregunta cómo los va a reparar antes de que firmes el contrato, o antes de entregar el depósito de garantía. ¿Qué pasa si no entiendes las condiciones del contrato? En ese caso pregunta a alguien de tu confianza que te las explique.

La discusión siguiente cubre algunas cosas a las que deberás prestar atención.

Los tipos de arrendamiento

Todos los contratos de arrendamiento no son iguales. Diferentes tipos de contrato crean diferentes tipos de arrendamiento. Los arrendamientos se clasifican generalmente por el período del alquiler. Los tipos más comunes de arrendamiento son los por un período determinado y los sin plazo fijo.

Un arrendamiento por un período determinado está definido por el término o período de tiempo. Por lo común, es por un año o más. Este tipo de arrendamiento (periodic tenancy en inglés) termina sin ninguna clase de aviso previo (notice) en el día en que expira el término especificado en el contrato. Sin embargo, muchos contratos permiten a los inquilinos extender o renovar dichos arrendamientos.

Lista de comprobación para los inquilinos

Antes de entrar en un acuerdo entre el inquilino y el casero, es importante enterarse de lo siguiente:
¿Se requiere un contrato de arrendamiento? En el caso afirmativo, ¿cuáles son las estipulaciones? ¿Qué tipo de inquilinato se va a establecer?

¿A cuánto asciende la renta? ¿Cuándo (en que día del mes) se debe pagar? ¿Incluye alguno de los servicios públicos?

¿Algunas de las condiciones estipuladas afectarán el derecho al disfrute de la tranquilidad en la propiedad?

¿En qué condiciones se encuentra la vivienda?

¿Funciona todo como debiera? Comprueba el estado de las luces, las ventanas, la fontanería (cañería), la instalación de la cocina, las puertas.

¿Está todo en buen estado? ¿Necesita pintarse? ¿Hay señales de goteras o grietas en las los paredes, etc.?

¿Hay buen mantenimiento de la propiedad?

¿Hay seguridad? Fíjate en la iluminación del terreno, en las cerraduras (los candados) y en las ventanas.

¿Hay señales de roedores o de insectos?

Toma nota de los defectos. Algunos caseros tienen listas a propósito para señalarlos.

¿Qué obligaciones existen para el cuidado de la propiedad? ¿Cuáles son las obligaciones del casero?

¿Se requiere un depósito de garantía (security deposit)?

¿Qué pasa si el inquilino quiere mudarse antes de la fecha final del contrato?

SITUACIÓN 1. Rolando y Rebeca Errantes rentan un apartamento por un año. Seis meses después, los jefes de Rolando lo transfieren a otra ciudad. ¿Pueden subarrendar el apartamento? (Esto quiere decir: ¿pueden rentárselo a otra persona cualquiera por el resto de la duración del arrendamiento?) Si se mudan ahora, ¿tendrán que pagar la renta a la casera?

Si el acuerdo del contrato de arrendamiento lo permite, los Errantes pueden subarrendar el apartamento. Esto significa que pueden encontrar a alguien que ocupe su apartamento y asuma su contrato. Sin embargo, la pareja Errantes siguen siendo responsables por el pago de la renta. Aunque no se indique que se puede subarrendar el apartamento, la casera puede permitir (pero no es obligado a) que los Errantes abandonen el contrato. Si no lo permite, puede ser que tengan que pagar la renta hasta que el contrato expire o hasta que el apartamento se rente. En Georgia, como en muchos otros estados, a un casero que da en arriendo los bienes inmobiliarios residenciales se le requiere generalmente que trate de alquilar el sitio a otro inquilino (en lo mismo no caben los bienes inmuebles comerciales, sin embargo). Esta acción representa un intento para reducir la pérdida al mínimo. En el caso de los empleados militares de las fuerzas armadas estadounidenses, una ley de Georgia de 1990 limita la responsabilidad de aquéllos si se mudan antes de que expire su contrato de arrendamiento a causa de una orden militar de traslado.

El arrendamiento sin plazo fijo es cuando el casero renta su propiedad a un inquilino por un término o período de tiempo indefinido. En semejante contrato, el casero o el inquilino pueden terminar el arrendamiento en cualquier momento con aviso previo.

SITUACIÓN 2. Estela Estudiante renta un apartamento por un término indefinido de tiempo. Un día, la casera le dice que debe dejar el apartamento dentro de tres días. ¿Es legal?

No. Georgia y otros estados requieren que tanto el casero como el inquilino, antes de terminar un arrendamiento sin plazo fijo, se lo notifique al otro por adelantado dentro de un número específico de días. En Georgia, se requiere que el casero dé la noticia (aviso previo) de 60 días y que el inquilino dé la noticia de 30 días.

¿Qué sucede si el inquilino sigue ocupando el sitio después de que el contrato expira? Es lo que se llama el arrendamiento precario. El derecho del inquilino a ocupar el sitio en semejante situación depende de la voluntad del casero. El casero tiene varias opciones. Puede iniciar el proceso de desahucio contra el inquilino. Puede estar de acuerdo con otro tipo de arrendamiento bajo los mismos términos y condiciones del contrato que ha expirado. O podría permitir otro arrendamiento bajo otros términos.

El pago de la renta

El contrato de arrendamiento especifica normalmente el importe de la renta o sea la cantidad pagada en arrendamiento. También indica cuándo se debe pagar, y lo que pudiera ocurrir si no se paga. Una vez que los inquilinos ocupan el sitio rentado, deben pagar la renta al casero de acuerdo con los términos del contrato.

¿Pero qué pasa en la siguiente situación?

SITUACIÓN 3. El apartamento que renta Inés Inquilina es destruido por un incendio. A principios del siguiente mes, el casero le notifica que le debe la renta. ¿Tiene que pagarla?

La obligación de pagar la renta en semejante situación terminaría si se especificara así en el contrato de arrendamiento. De lo contrario, no acaba ni aunque el sitio se destruya (en la situación 3). La obligación de pagar la renta en dicha situación concluiría si así se especificara en el contrato. Asegúrate de que existe una cláusula de "escape" en el contrato que firmas. Si el contrato no lleva una cláusula de escape, hay otra forma mediante la que el inquilino puede dejar de pagar la renta y desocupar el sitio. Este proceso se llama "desalojo virtual" (constructive eviction).

SITUACIÓN 4. Ignacio Inquilino firma un contrato para rentar un apartamento por un año. Se especifica que la renta es de $350 mensuales. Al cabo de tres meses recibe una nota del casero diciendo que le sube la renta a $375. ¿Es legal?

No lo es, a menos que tales aumentos de renta se especifiquen en el contrato. Comprueba si el casero puede subir la renta durante el período del contrato. Los contratos pueden indicarlo así. Puede que se haga así para cubrir el costo de los servicios públicos cuando éstos se incluyen en la renta. Asegúrate también qué servicios públicos cubre la renta-si es que cubra alguno. De lo contrario, podría ser una sorpresa no muy grata tener que pagar la calefacción, el agua o la electricidad, encima de la renta.

SITUACIÓN 5. Miguel y Marta Malventurado no pagaron la renta el primero de junio, la fecha estipulada en el contrato. Era la primera vez que se retrasaban. El 3 de junio, la casera les mandó una nota diciéndoles que vacasen el apartamento. La pareja dicen que debieran de tener más tiempo para hacer el pago. ¿Tienen derechos legales algunos?

Algunas veces, el inquilino no paga la renta para la fecha señalada en el contrato. En ese caso, el casero puede ser que tenga el derecho de desposeer (desalojar o desahuciar; en inglés el verbo es evict) al inquilino. Muchos contratos permiten cinco días de prórroga a partir de la fecha en que se debe pagar la renta. Durante ese tiempo, el inquilino puede pagar la renta sin que lo desahucien. ¿Qué ocurre si el contrato de arrendamiento de los Malventurado no contiene esa prórroga? En ese caso tienen hasta el 5 de junio para pagar la renta sin que los desahucien.

Date cuenta que el casero puede desposeer al inquilino la primera vez que no pague a tiempo. Usualmente no pasa así, pues los caseros se avienen a dar dos, y hasta tres oportunidades para pagar. Sin embargo, cuando un casero acepta repetidamente la renta tarde, puede ser que renuncie al derecho de desahuciar a los inquilinos que no pagan la renta con puntualidad, lo cual se debe a que los inquilinos pueden creer que tienen derecho de hacerlo.

¿Qué ocurre si el juez decide al final de la audiencia que el casero tiene el derecho de desposeer al inquilino? En ese caso, el juez ordenará que el inquilino desaloje el sitio. Pudiera ser que el inquilino tenga que pagar la renta atrasada y los gastos del tribunal. ¿Y si el inquilino se niega a irse del apartamento? El alguacil (sheriff) puede físicamente sacar (desposeer) del apartamento tanto al inquilino como a todas sus pertenencias.

Si el juez da la razón al inquilino, éste puede continuar en el sitio. El casero puede que sea responsable de los daños causados por su conducta indebida.

En la situación 6 no hay evidencia que la casera haya recurrido al tribunal. Por lo tanto, ha infringido el derecho de los Cuentotriste a un proceso legal. Además, el desahucio forzoso lo debe llevar acabo un alguacil o un asistente del alguacil, de acuerdo con la orden judicial. Los caseros no pueden ejecutar tales acciones por sí mismos.

El proceso legal que se requiere para desposeer a los inquilinos se estableció para proteger los derechos de los inquilinos. Esa protección es necesaria a causa de los caseros que tienen prisa para sustituir a los inquilinos que pagan arriendos bajos o que causan problemas.

Bajo la ley de Georgia, los caseros también pueden intentar el cobro de las rentas atrasadas mediante la "orden de venta de bienes secuestrados" (en inglés distress warrants). Bajo dicho proceso, si el juez se pronuncia a favor del casero, los bienes materiales del inquilino se pueden vender para cubrir el importe de la renta aun sin pagar.


El derecho al disfrute de la tranquilidad de la propiedad

En la misma medida que el inquilino tiene la obligación de pagar la renta, el casero también tiene obligaciones legales (véase en la ilustración 6-3, la lista de las obligaciones y los derechos de los caseros e inquilinos). Una de las obligaciones del casero es hacer posible que el inquilino disfrute de la tranquilidad (quiet enjoyment es el término legal) de su vivienda. ¿Qué significa eso? Los incidentes que ocurren en las siguientes situaciones ¿violan el disfrute de la tranquilidad?

SITUACIÓN 7. Unos inquilinos nuevos ocupan el piso que queda encima del apartamento de Tomás y Teresita Inquilino. Ponen al volumen alto el equipo estereofónico hasta la madrugada. Con frecuencia dan fiestas ruidosas. Tomás está rendido. Tiene que levantarse a las 6:00 para ir a trabajar. Tomás y Teresita se quejan a la casera. ¿Qué obligación tiene ella?

SITUACIÓN 8. María Inés Arrendadora sirve una comida elegante. El casero entra con el exterminador. Vienen a rociar el apartamento con el insecticida. Los invitados de María Inés están molestos. Ella está muy apenada con los invitados. ¿Tiene derecho el casero a hacerlo?

Los derechos y responsabilidades del arrendamiento

Los derechos del casero
Que se le pague puntualmente la renta.
Que se le devuelva el sitio en buenas condiciones al expirar el contrato.
Custodiar el depósito legal como garantía del pago (security deposit) de la renta y de daños a la propiedad.
Desahuciar legalmente al inquilino que no paga la renta, no respeta los términos del contrato, o no desaloja el sitio cuando el contrato expira.

Las responsabilidades del casero
Mantener la vivienda en buenas condiciones.
Cumplir los términos del contrato.
Asegurarse de que el sitio se ajusta al reglamento local de la vivienda.
Permitir el disfrute de la tranquilidad.

Los derechos del inquilino
El uso, posesión y control de la vivienda.
El disfrute de la tranquilidad de la vivienda.
Las reparaciones llevadas a cabo dentro de un plazo razonable.
El desahucio únicamente mediante un proceso legal.

Las responsabilidades del inquilino
El pago puntual de la renta.
El cumplimiento con los términos del contrato de arrendamiento.
El cuidado razonable de la vivienda.
El pago de los daños que van más allá del desgaste natural.

Los tribunales han establecido que un inquilino de un edificio de apartamentos no puede hacer imposible el disfrute de la tranquilidad que tiene otro inquilino. En la situación 7, la casera deberá decir a los vecinos que deben dejar a los Inquilino dormir tranquilamente.

Los contratos de arrendamiento con frecuencia estipulan que los caseros tienen el derecho de entrar en el apartamento para llevar a cabo reparaciones, inspecciones y para cobrar la renta.

El derecho a la privacidad, sin embargo, es otro aspecto del disfrute. En general, un casero no puede entrar en el apartamento de un inquilino sin el permiso (situación 8). María Inés tiene el derecho a pedir al casero que vuelva a otra hora para rociar el insecticida. Dado que no era una emergencia, debiera haber pedido permiso previo a María Inés para entrar en el apartamento.

Puede ser que en el contrato se especifiquen las reglas y regulaciones del casero para el uso de la propiedad. Pueden determinar dónde debes guardar la bicicleta, o cuándo puedes usar la lavandería. Pueden determinar si no debes clavar o pegar carteles en las paredes. Pueden prohibir la residencia de animales como mascotas. No te olvides de leer estas reglas antes de firmar el contrato de arrendamiento.

Las reparaciones y el cuidado de la vivienda

Los caseros tienen la obligación de hacer las reparaciones. Deben mantener el apartamento en condiciones de seguridad. Los inquilinos también tienen la responsabilidad de cuidar la propiedad que rentan.

Algunas veces los contratos por escrito especifican claramente qué clases de reparaciones le corresponden al casero y cuáles le corresponden al inquilino. Otras veces no se dice nada sobre el particular.

Por regla general, el inquilino no tiene que reparar o reemplazar lo que se rompa debido al desgaste normal. Ni el inquilino tiene tampoco la obligación de reparar los daños causados por un incendio u otra catástrofe. Sin embargo, la reparación de daños (que vayan más allá del desgaste y ruptura normal) causados por los inquilinos, sus familias, o sus invitados es la responsabilidad del inquilino.

Puede ser que existan defectos en la vivienda que conoce el casero, pero que el inquilino ignora cuando se hace cargo de la vivienda. En este caso, el casero debe reparar los defectos. Algunas veces, los defectos son obvios a las dos partes cuando firman el contrato. En este caso, el casero tiene la obligación de reparar cualquier condición peligrosa que viole la reglamentación de la vivienda u otra ley cualquiera.

Cuando leas las siguientes situaciones, acuérdate de estas reglas generales. ¿Quién crees que es responsable de la reparación de las viviendas arrendadas?

SITUACIÓN 9. Tina de la Renta se está duchando por la mañana. De pronto, la presión del agua desaparece. Descubre un agujero en la cañería que está oxidada, y se lo notifica a Luis, el casero. Luis le dice a Tina que ella misma repare la cañería.

SITUACIÓN 10. Durante una fuerte tormenta, la rama de un árbol se cae y rompe la ventana del dormitorio de Anita Bonita. La lluvia daña la mesa que está junto a la ventana.

SITUACIÓN 11. Antes de rentar el apartamento a Abel Arrendador, Constanza Casera le enseña un calentador de gas defectuoso que está en el dormitorio. Abel se aviene a rentar el lugar en las condiciones en que se encuentra.

En la situación 9, el casero deberá reparar los daños. Una cañería oxidada se consideraría como desgaste natural. Tina no tendría que hacer la reparación ella misma ni pagarla.

En la situación 10, el casero tendría la obligación de reparar el sitio. Pero Anita tendría que pagar la reparación de la mesa que pertenece a ella.

En la situación 11, Abel estaba al tanto del problema antes de rentar el apartamento. Pero las reglas públicas de Georgia favorecen la seguridad de las viviendas. La casera tendría la obligación de reparar un defecto potencialmente peligroso, como lo es un calentador de gas.

El casero no tiene la obligación de inspeccionar la propiedad arrendada con el propósito de descubrir los defectos que se presenten durante el período de arrendamiento. Durante dicho tiempo, la obligación del casero es reparar tales defectos solo cuando se le notifican.

¿Qué puede hacer el inquilino?

¿Qué puede hacer el inquilino si el casero se niega a reparar la vivienda cuando tiene la obligación de hacerlo?

En algunas comunidades hay organizaciones que ayudan a solucionar las disputas entre el inquilino y el casero. Las organizaciones privadas de inquilinos también pueden prestar ayuda. Éstas representan un grupo de muchos apartamentos o casas.

Si estos grupos no existen ¿qué se puede hacer?

SITUACIÓN 12. Teodoro Pagarenta ha pedido muchas veces al casero que repare las cañerías. Desde hace tiempo no le llega el agua caliente. También quiere que rellene las grietas que hay en las paredes. El casero no ha hecho nada. Los amigos de Teodoro le aconsejan varias soluciones.

a. Denunciar al casero por violar el reglamento de la vivienda.
b. Hacer él mismo las reparaciones y pedir al casero que le reintegre los gastos.
c. No pagarle la renta hasta que haga las reparaciones.
d. Poner un pleito al casero.
e. Romper el contrato de arrendamiento y mudarse.

¿Qué opción le aconsejarías tú, entre las arriba mencionadas u otra?

Legalmente, Teodoro no goza de todas las opciones dadas aquí. Además debería consultar a un abogado antes de proceder con cualquier acción, excepto la opción "a".

Teodoro tiene pleno derecho a denunciar al casero en la oficina gubernamental que se ocupa de las violaciones del reglamento de la vivienda. Muchos municipios y condados de Georgia han aprobado reglamentos para la vivienda. Éstos regulan la condición de las casas y de los apartamentos después de su construcción. Estos reglamentos velan por la seguridad de las casas y de las vecindades (o barrios) donde reside la gente. En ellos se detallan los requisitos que debe reunir la propiedad que se renta.

La autoridad apropiada puede exigir y obligar al casero a que cumpla con el reglamento de la vivienda. Puede multarle e imponerle otras sanciones (véase la ilustración 6-4). Sin embargo, para que la autoridad de la vivienda pueda corregir el problema, el inquilino debe notificarle primero del problema. A veces, los inquilinos no se atreven hacerlo.

Los caseros pueden ser responsables también de cualquier daño que les ocurra a los inquilinos, si se deben a violaciones del reglamento de la vivienda. Consideremos otra vez el caso de Teodoro. ¿Qué ocurre si el reglamento de la vivienda requiere que el apartamento tenga agua caliente para que sea habitable, y Teodoro contrae una pulmonía por verse obligado a ducharse con agua fría? Teodoro podría poner un pleito al casero por faltar a una obligación creada por el reglamento de la vivienda.

La opción "b" es que Teodoro haga las reparaciones él mismo. Luego puede pedirle al casero que le reembolse los gastos. ¿Y si el casero se niega a reembolsarle los gastos de la reparación? Teodoro puede deducir los gastos razonables de las reparaciones del pago de la renta mensual.

Teodoro puede negarse también a pagar la renta (la opción "c") Puede esperar hasta que el casero le ponga un pleito por el total de la renta sin pagar. ¿Y qué tal si la reclamación por los daños ocasionados por la falta de reparaciones es superior a las reclamaciones del casero a raíz de la renta impagada? Entonces Teodoro puede quedarse en el apartamento y recibir el dinero de la diferencia entre las dos reclamaciones. ¿Y si las reclamaciones del casero debidas a la renta impagada exceden las reclamaciones de Teodoro por los daños? Entonces Teodoro deberá pagar la diferencia. Por otro lado, Teodoro puede seguir pagando la renta y ponerle un pleito al casero por la cuantía de las lesiones causadas por la falta de reparaciones (la opción "d").

SITUACIÓN 13. Nina Inquilina está bañando a su niño en el cuarto de baño de su apartamento. De pronto, el suelo que queda junto a la bañera (tina) se hunde. Nina pone un pleito al casero y al encargado de los apartamentos por las heridas que sufrió en el hundimiento. ¿Qué clase de daños puede recibir Nina?

Nina puede recibir los daños compensatorios. Dichos daños se conceden para "compensar" a la parte lesionada. Se conceden dos formas para pagar a la persona por una pérdida o una lesión. Primero, es un reembolso por los gastos desembolsados, tales como los costos médicos y/o la pérdida de sueldo, así como por el dolor y sufrimiento. Segundo, Nina pudiera recibir también daños punitivos. La intención de los daños punitivos es castigar al acusado y disuadirle en el futuro de actuar similarmente. Pero, solo se otorgan si la conducta del acusado es especialmente mal intencionada. Por ejemplo, Nina pudiera recibir el importe de un daño punitivo, si el casero sabía que el suelo estaba a punto de hundirse y no hizo nada.

Por lo general, el incumplimiento de la obligación de reparar la vivienda no supone el derecho del inquilino a cancelar el contrato de arrendamiento. Pero ¿si el defecto es tan serio y la vivienda está en tan malas condiciones que no se puede vivir en ella sin correr peligro? En ese caso, si la propiedad no se puede restaurar debidamente mediante reparaciones corrientes, el inquilino tal vez pueda cancelar el contrato de arrendamiento (la opción "e"). El proceso se llama el "desalojo virtual" (constructive eviction). Para emplearlo, Teodoro deberá declarar que no se puede vivir en el apartamento. Tendrá que presentar evidencia ante el tribunal para probar por qué no es posible. Y si el apartamento es verdaderamente inadecuado, Teodoro debiera desocupar la vivienda. Si continúa con vivir allí, se podría argüir que el apartamento sea adecuado como vivienda humana.

Los depósitos de seguridad

En Georgia como en otros estados, un casero puede requerir que un inquilino ponga un depósito o garantía de seguridad (security deposit). Éste se paga antes de que el inquilino tome posesión de la propiedad arrendada. El depósito se puede aplicar para compensar al casero por los daños causados por los inquilinos o por sus invitados y que van más allá del desgaste natural. El casero también puede quedarse con el depósito si el inquilino no paga la renta o si abandona la vivienda antes que el contrato de arrendamiento expire.

La ley de Georgia aplica provisiones especiales a los caseros que poseen más de 10 viviendas de alquiler o que emplean los servicios de una compañía administrativa. Se deben inspeccionar la propiedad antes y después de que cada inquilino la ocupe. Después de cada inspección, se deben presentar al inquilino la lista de los daños que existen en la vivienda. El inquilino tiene el derecho de inspeccionar la vivienda y estar de acuerdo o desacuerdo con la lista del casero.

Esta ley es muy estricta por lo que se refiere a la retención del depósito de garantía y a otras condiciones. Un casero que no cumpla con estos requisitos puede perder el derecho a custodiar el depósito y/o a ponerle un pleito al inquilino por daños a la propiedad.

Dentro de un mes a partir de la fecha en que el inquilino desocupa la propiedad (o en la fecha cuando expira el contrato de arrendamiento), un casero que guarda un depósito de seguridad debe hacer una de dos cosas. Debe devolver el depósito, o explicar por escrito por qué no lo devuelve. No se puede retener ninguna cantidad para cubrir el desgaste normal. Si alguna parte del depósito de seguridad se retiene impropiamente, el casero puede deber al inquilino la cantidad retenida multiplicada por tres, más los gastos razonables del abogado.

El asunto de lo que constituye el desgaste natural (normal wear and tear) no está siempre clara. Para ilustrarlo, fíjate en los daños que se presentan en la situación 14. Considéralos desde el punto de vista del casero y del inquilino. ¿Constituyen el desgaste natural?

SITUACIÓN 14.

a. Manchas en una alfombra.
b. Las paredes de la sala están pintadas con franjas blancas y rosadas en forma de zigzag.
c. Hay agujeros de los clavos que se emplearon para colgar cuadros por toda la casa.
d. Falta un candelabro colgante (araña de luces).
e. El apartamento está asqueroso. Hay comida podrida y basura por todas partes.

Los lugares desgastados del suelo, los agujeros de los clavos con los que se colgaron los cuadros, y las manchas ocasionales probablemente se considerarían como desgaste natural ("a", "c"). Sin embargo, los inquilinos no tienen el derecho a llevarse las instalaciones fijas ("d"). Y los caseros pueden esperar que el sitio se deje relativamente limpio ("e"). Los requisitos especificados en el contrato de arrendamiento señalarían las diferencias a la hora de determinar los daños tales como se ven en "b" y "c". En los contratos se puede prohibir colgar cuadros y redecorar el apartamento. Sin embargo, no existen respuestas fijas para muchas de estas preguntas.

Las viviendas del sector público

¿Qué sucede si ganas tan poco que no puedes encontrar una vivienda adecuada para arrendar? Los gobiernos han establecido varios programas para asistir a la gente de ingresos bajos, de modo que tengan una vivienda decente. Uno de los principales programas se estableció por ley federal. Este programa emplea los fondos procedentes de los impuestos federales para construir viviendas públicas (o protegidas). Usualmente, las viviendas de este tipo son la propiedad de una autoridad municipal o del condado, que es la entidad encargada de administrarlas.

No todo el mundo podrá disponer de las viviendas públicas. Por lo común, los participantes deben ser familias, ancianos, incapacitados o minusválidos. No pueden percibir más de un ingreso máximo establecido por la ley.

En las viviendas públicas, el gobierno a menudo paga parte o todo el importe de la renta mensual. Típicamente, los inquilinos pagan el 30% de sus ingresos netos en concepto de renta. El gobierno federal paga el resto. Como los ingresos cambian, las autoridades de la vivienda examinan en forma periódica los ingresos de todos los inquilinos y se ajustan la renta cuando los ingresos cambian. También pueden desahuciar a las familias cuyos ingresos han pasado del límite permitido, si es que existe una vivienda comparable en el mercado.

A los inquilinos que son elegibles para este programa, no se les puede desahuciar de las viviendas públicas a menos que exista una "buena razón". La buena razón (good cause) incluye la violación grave y de manera repetida del contrato de arrendamiento. Los ejemplos de esas violaciones serían no pagar la renta o consumir las drogas ilegales en las viviendas públicas o en sus alrededores.

*Extraído de Una Introducción a la Ley en Georgia, Tercera Edición, publicado por el Instituto Gubernamental Carl Vinson, 1998 (actualizado en el aZo 2001). El Instituto Vinson no es responsable de errores en el texto electrónico. El contenido es puramente informativo; y de ninguna forma la información del libro deberá considerarse como consejería legal para ninguna persona en ningun asunto en el cual hayan implicaciones legales. Tal materia deberá de ser tratada con un abogado. El libro se encuentra a la venta en www.cviog.uga.edu o contactándose con el Programa de Publicaciones del Instituto Gubernamental Carl Vinson, Universidad de Georgia, 201 M. Milledge Avenue, Athens, GA 30602; teléfono 706-542-6377; fax 706-542-6239.

Última revisión y actualización: Jun 15, 2005