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세입자들을 위한 정보

Authored By: Carl Vinson Institute
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세입자들을 위한 정보

서문

아파트나 주택에 세드는 사람들이 자신의 기본 권리와 의무를 잘 모르는 경우가 많습니다. 문서로 된 임대 계약서가 있는 경우 이 계약서에 세입자의 의무에 관한 설명이 있습니다. 계약서는 집주인의 의무에 관해서도 설명합니다. 임대 계약서가 없더라도 집주인과 세입자에게 다음과 같은 의무가 있습니다.

세입자의 의무 몇 가지

1. 집세를 정해진 날짜 안에 지불할 것.

2. 세든 집이나 아파트를 깨끗이 유지할 것. 쓰레기 등을 잘 버릴 것.

3. 건물과 기물을 훼손하지 말 것. 정상적 집 관리를 해야 함. 기물을 훼손 않기 위해 조심할 것.

4. 집주인의 허락을 받지 않고 다른 사람을 입주 시키거나 다시 남에게 빌려주는 일을 하지 말 것.

5. 급배수 배관시설이나 전기시설의 과다한 사용을 절제할 것.

6. 계약종료일이 명시된 임대 계약서가 없을 때에는 이사 나갈 날짜로부터 30일 전에 주인에게 통보하여야 합니다.

7. 조용하고 평화로운 환경을 누릴 수 있도록 이웃의 권리를 존중 할 것.

8. 집을 비워줄 때 집주인에게 모든 열쇠를 돌려줄 것. 열쇠를 돌려주지 않으면 계속 그집에 살고있는 것으로 간주되어 집세를 계속 내야 합니다.

집주인의 의무 몇 가지

1. 집주인은 물, 전기 및 가스를 끊을 수 없습니다. 집주인은 법원의 영장 없이 세입자를 강제로 퇴거시킬 수 없습니다. 법원은 그런 행위를 한 집주인에게 벌금형을 내릴 수 있습니다.

2. 집주인은 열쇄를 바꿔서 세입자를 못 들어오게 할 수 없습니다. 법원의 영장 없이 세입자가 집이나 아파트에 들어가고 나가는 것을 막을 수 없습니다.

3. 집주인은 종료일이 명시된 임대 계약서 계약 기간 중 집세를 인상할 수 없습니다. 계약 종료일이 없는 계약일 경우 60일간의 사전 통보 없이는 집세를 인상할 수 없습니다. 그리고 임대계약 문서가 없을 경우라도 입주하는 순간 사실상의 임대계약이 성립 됩니다. 그럼으로 집주인은 60일간의 사전통보 없이 사실상의 임대계약을 끝낼 수 없습니다.

4. 집주인은 건물을 잘 손질하여야 합니다. 세입자가 수리를 요청 하였을 때 집주인은 수리 해주어야 합니다. 만일 세입자가 건물을 훼손하였을 경우에는 집주인이 수리비를 세입자에게 부담시킬 수 있습니다. 그러나 정상적 사용에 의한 마모는 세입자에게 부담시킬 수 없습니다. 집주인은 세입자나 그의 가족이나 그의 손님에 의해 훼손되지 않은 부분을 수리한 것을 세입자에게 부담시킬 수 없습니다.

강제퇴거

집세를 정해진 날짜 안에 내지 못했을 경우에 집주인은 법적 조치를 취할 수 있습니다. 또 세입자가 임대계약을 위반 했을 때에도 법적조치를 취할 수 있습니다. 집주인은 집세를 받기위하여, 혹은 세준 집을 되찾기 위하여 그리고 둘 다를 위하여 고소할 수 있습니다. 집주인은 정상적 마모가 아닌 건물과 기물 훼손에 대해서도 고소 할 수 있습니다.

"강제퇴거"는 집주인이혹은 세준 집을 되찾기 위하여 사용하는 수단입니다. 강제퇴거시키기 위하여 집주인은 먼저 관할 법원에 강제퇴거 소송을 제기하여야 합니다. 세입자는 이것을 통보 받게 됩니다. 셰리프나 다른 법원 직원이 세입자가 집에 있으면 그에게 이 강제퇴거 소장을 전달합니다. 세입자가 집에 없을 경우에는 그 소장을 문에 붙여두고 또 우편으로도 배달합니다.

강제퇴거소장을 받은 세입자는 즉시 변호사에게 연락하여야 합니다. 이 소장에 "" 7일 안에 법원에 제출해야 되기 때문입니다. 강제퇴거소장에집주인이 주장 하는 모든 항목에 답을 해야 합니다. 동시에 세입자도주인에 대하여 맞고소를 (예를 들면 집을 수리해주지 않았다 등) 소장에 답할 때에 함께할 수도 있습니다.

세입자나 변호사가""을 법원에 제출 안 할 경우 세입자의 의지와 상관없이 강제퇴거를 당할 수도 있습니다. 셰리프나 다른 법원 직원이 세입자가 강제퇴거 소장을 받은 지 8일째 되는 날 세입자를 강제 퇴거 시킬 수 있습니다. 세입자는 그의 모든 소유물을 가지고 나가야 합니다.

세입자나 변호사가""을 했을 경우 공판이 열립니다. 법원은 세입자를 강제퇴거 시킬 법적 근거가 있는지 없는지를 결정합니다. 법원이 그 결정을 할 때까지 세입자는 세든 집에 머무를 수 있습니다. 그러나 집을 비워주는 날까지의 집세는 내야 합니다.

법원이 집주인의 주장이 옳다고 동의하면, 세입자에게 결정이 내려진 날로부터 7일 안에 이사 나가라고 명령합니다. 만일 한쪽이 법원의 결정에 부당하다고 생각하면 7일 안에 항소할 수 있습니다. 만일 세입자가 항소 하면 세든 집에 계속 머물기 위해 집세를 법원에 납부 하여야 합니다.

법원이 집주인의 주장이 옳다고 판결을 내린 후에는 집주인이 동의 하여야만 세입자가 그 집에 머무를 수 있습니다. 이런 동의는 서면으로 작성하여야 하며 집주인과 세입자가 모두 서명하여야 합니다. 만일 셰리프이나 다른 법원 직원이 강제퇴거 시키러 오면 이 동의서를 보여주면 됩니다.

법원이 세입자가 집주인에게 돈을 지불 하여야 한다고 결정하면 집주인은 그 돈을 세 가지 방법 중 하나로 받으려 할 것입니다. 첫째, 집주인은 세입자의 임금을 압류 (월급의 전부나 부분을 공제해 받는 것) 하려 할 것입니다. 둘째, 세입자의 은행구좌를 압류 (은행구좌에서 바로 꺼내가는 것) 하려 할 것입니다. 셋째, 돈을 받기위해 세입자의 재산을 팔 수 있는 영장을 받으려 할 것입니다.

몇몇 특정한 재산은 압류를 할 수 없습니다. 예를 들면 사회보장 혜택, 사회보장 보조금(SSI), 그리고 군인 연금은 압류할 수 없습니다. 세입자의 은행구좌의 입금이 모두 이런 압류 할 수 없는 재산 (예를 들면 사회보장 혜택, 사회보장보조금) 으로부터 온다면 그 구좌는 압류 될 수 없습니다. 그리고 이런 압류로부터 특정된 재산을 보호 받기 위하여 프로베이트 코트에 "홈스테드 익젬션(주거지 면제)"신청을 하는 것이 좋을 것입니다.

도움이 되는 힌트

세입자의 권리를 보호하는데 도움이 되는 힌트 입니다.

1. 집세 영수증을, 특히 현금영수증, 잘 보관할 것. 임대계약서, 기물 훼손기록, 집주인과 주고받은 서면 통신 등의 사본을 보관할 것.

2. 임대계약이 시작될 때와 끝날 때 집주인과 함께 임대하는 집 혹은 아파트를 점검할 것. 주인과 세입자가 서명한 계약서에 임대하는 건물과 집기의 현 상태를 기록할 것.

3. 집주인은 임대계약이 끝날 때, 보증금을 두 가지 경우에 한하여 돌려주지 않고 계속 가지고 있을 수 있습니다. 첫째, 세입자가 집세를 안내고 집을 비워줬을 때 보증금을 안 돌려 줘도 됩니다. 둘째, 아파트나 집을 수리해야하거나 청소해야 할 때보증금을 가지고 있을 수 있습니다. 그러나 집주인은 세입자에게 받을 액수 이상의 보증금은 돌려주어야 합니다.

집 주인은 법적으로 임대보증금을 계속 가지고 있기 위하여 소정의 절차를 밟아야 합니다. 집주인이 부당하게 보증금을 안 돌려주고 있다고 사료되면 변호사나 법률봉사 기관에 문의하여야 합니다.

4. 빌린 집이나 아파트의 기물의 수리가 요구 될 때에는 주인에게 필요한 수리에 대해 편지를 쓰고 편지의 사본을 보관하여야 합니다.

집 주인이 수리를 안 할 경우 세입자는3가지 방법으로 대처 할 수 있습니다. 첫째, 고소하는 것. 둘째, 제삼자에게 돈을 주고 수리를 하게 하는것. 셋째, 세입자가 직접 수리 하는 것. 제삼자를 써서 수리하기 전에 집 주인에게 수리를 제삼자를 시켜서 할 것이라고 서면으로 통보하여야 합니다.

적정한 가격에 수리하기 위해3 견적을 받아야 합니다. 3자나 세입자가 수리하였을 경우 집주인에게 영수증을 전달하고 다음 몇 달 집세에서 그 금액을 공제할 수 있습니다.

이렇게 세입자가 직접 수리하고 그 액수를 집세에서 공제 했을 경우 집주인이 강제퇴거 소장을 법원에 낼 위험이 있습니다. 세입자는 7일 이내 반듯이 답을 제출하여 왜 집세에서 그 수리비를 공제 했는지 설명하여야 합니다. 공판에서 양쪽의 얘기를 듣고 판사가 세입자가 계속 살 수 있는 권리가 있는지를 결정합니다.

만일 집주인이 수리를 안 하고 있을 때에는 이에 대응하는 안전수칙을 잘 지켜서 스스로와 그곳을 방문하는 손님들의 안전을 기하여야 합니다.

현행법 상 집주인에게 수리를 해달라고 강요하기위해 집세를 안 낼 수는 없습니다.

필요한 수리를 집주인이 안 해줄 때에는 변호사나 법률 봉사 기관에 연락해야 합니다.

기억할 것: 제일먼저 집주인에게 문제를 제기하여야 합니다.


Elder Law Committee of the State Bar of Georgia
Young Lawyers Division of the State Bar of Georgia
From the Georgia Handbook for Seniors
Last Revised: July 2004

Last Review and Update: Aug 26, 2004