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Comprando una casa

Por: Carl Vinson Institute
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LA COMPRA DE BIENES INMUEBLES

¿Qué comprar?

Ciro y Cecilia Compracasa llevan casados unos cinco años. Han rentado varios apartamentos, pero les gustaría tener casa propia.

¿Qué clase de propiedad deberían adquirir? Para los Compracasa, el precio es un gran factor. Han ahorrado $6,500 para entregar un pago a cuenta (cuota inicial; en inglés down payment). Saben que los bancos no suelen hacer préstamos por más de dos veces y media o de tres veces el sueldo anual del comprador. Los ingresos combinados de los dos ascienden a los $41,000 anuales.

Los Compracasa han soñado con una casa que tenga un prado alrededor. Pero se preguntan si no les convendría mejor la propiedad de una casa móvil o de un condominio. No están muy enterados de lo que supone la posesión de un condominio.

Un condominio (o "condo" como se dice en inglés) es una vivienda o unidad de propiedad individual dentro de un conjunto de unidades semejantes. Cada propietario es dueño de una parte de la propiedad común del conjunto. La propiedad común puede consistir de una lavandería, una piscina o los espacios de césped. El propietario del condominio paga una cuota mensual por el mantenimiento de la propiedad común.

Legalmente, la propiedad de un condominio es muy diferente de la propiedad de una casa. Es así porque existen relaciones complejas entre los propietarios, y entre los propietarios y la urbanizadora. Por ejemplo, cada propietario del condominio paga una cantidad mensual para el mantenimiento de la propiedad (monthly maintenance fee). Al propietario que no paga esa cuota, se le puede poner un pleito aun no estuviera en disputa con la asociación de propietarios. ¿Por qué? Para proteger a todos los propietarios de los condominios. Bajo esta regla, la disputa de un solo propietario con la la asociación no amenazará la provisión de servicios para los demás propietarios.

Una ley de Georgia requiere que se preparen dos documentos para la construcción de cada colonia (urbanización) de condominios. Uno trata de los estatutos de la asociación de los propietarios. El otro es la escritura original de propiedad. Los compradores deberán leer cuidadosamente estos documentos para saber donde se meten. De otro modo, al nuevo propietario le pueden sorprender reglas tales como la prohibición de tener los mascotas o de tocar música fuerte después de las 10:00 de la noche.

Ciro y Cecilia consideran también la posibilidad de comprar una casa móvil. Cuando concluyen sus investigaciones, discuten lo que deben hacer. ¿Debieran comprar ahora vivienda propia o deben continuar con alquilar un apartamento? ¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes de los diferentes tipos de vivienda?

- preguntar por la edad del tejado y del sistema de calefacción.

- cercionarse de los límites de la propiedad.

- enterarse de las servidumbres y de las reglamentaciones urbanas.

"No olviden tampoco", añadió, "preguntar si los aparatos que no están instalados-como el refrigerador o el columpio de la veranda-se incluyen en el precio de la casa".

Ciro y Cecilia siguen los consejos de Eduardo-en gran parte. Algunas cañerías necesitan de reparación. Vera Vendedora afirma que las reparará. Pero ellos se suponen que las cortinas de la sala son parte de la casa y no dicen nada al respecto.

2. La firma del contrato de compra

Ciro y Cecilia hacen una "oferta equitativa" (fair offer) por la casa. Vera la acepta. Rex Realtor prepara un contrato para llevar a cabo la transacción.

La ley requiere que la compra de la propiedad inmobiliaria se haga mediante contrato escrito. De este modo, la venta se puede hacer cumplir si surge una disputa legal. El contrato debe incluir todos los términos esenciales de la venta. Los términos o cláusulas corrientes de un contrato incluyen

- la descripción de la propiedad, que incluyen todas las instalaciones que retiene el vendedor.

- la ubicación legal de la propiedad.

- el precio de la compra.

- los gastos de la venta tanto para el comprador como para el vendedor.

- la comisión del corredor de la propiedad inmobiliaria.

- lo que el vendedor debe hacer (por ejemplo, una reparación).

- la cantidad y las condiciones para la entrega del pago de adelanto (earnest money).

3. El pago de adelanto (caparra)

El adelanto es esencialmente un depósito hecho en buena fe, pagado al vendedor una vez que se haya firmado el contrato. Se llama earnest money en inglés. Se resta del precio total de la compra cuando la venta se formaliza. ¿Qué ocurre si la venta en cuestión no se lleva a cabo por razones que no son la culpa ni del comprador ni del vendedor? Entonces, por la regla general el dinero del adelanto se devuelve al comprador. Es importante que haya una cláusula en el contrato donde se especifique que la cantidad de la señal se devuelve. Si el comprador no cumple (rompe) el contrato, por lo general pierde el dinero de la señal. El vendedor se queda con el depósito en pago de los daños causados por el incumplimiento del comprador.

4. La financiación

Como la mayor parte de la gente, Ciro y Cecilia no tienen los suficientes fondos para pagar el precio total de una casa. Así que tienen que buscar un préstamo.

Los préstamos para comprar casas se llaman los préstamos hipotecarios (o sean las hipotecas en el lenguaje informal). Es un tipo de crédito. Los préstamos hipotecarios son préstamos con garantía (véanse las pp. 66-67). La propiedad misma (p.ej., la casa y el terreno sobre el que está construida) se convierte en la garantía necesaria para cubrir el préstamo. En inglés el crédito se llama mortgage loan (o a secas mortgage.)

Por regla general, un préstamo hipotecario comprende un largo período de tiempo-usualmente de 15 a 30 años. El prestatario-propietario de la casa toma prestada una cantidad específica de dinero por dicho período de tiempo. La cantidad prestada se llama el capital (o principal). El período de años que va a durar el préstamo se denomina el plazo del préstamo. El capital se devuelve a lo largo del plazo con cierto porcentaje de interés. La extensión del plazo determina la cantidad a que asciende el pago mensual. La familia de los Compracasa saben que estos pagos no debieran exceder el 20 o 25% de sus ingresos.

Durante la mayor parte de los años del préstamo, un porcentaje del pago mensual cubre el interés en vez de aplicarse al capital. Supongamos que los Compracasa sacan un préstamo de $75,000 por 30 años, al 8% como tasa de interés. Del primer pago mensual de $550.32, el interés asciende a $500.00. Las leyes que exigen la divulgación de todos los términos de un préstamo requieren que se informe a los prestatarios de todas estas cantidades antes de que firmen la hipoteca.

En el pasado, la mayor parte de los préstamos hipotecarios se hacían a tipos de interés fijo. Los pagos mensuales eran los mismos durante todo el plazo del préstamo (o sea, pagos fijos). Los años recientes han sido menos estables económicamente. Los prestamistas han visto que este tipo de préstamo hipotecario no es rentable. Y han creado nuevos tipos de hipotecas con intereses que fluctúan y que requieren ajustes, todo lo que complica más la búsqueda de una hipoteca.

¿Dónde irán los Compracasa a pedir un préstamo? La mayor parte de los préstamos para comprar casas proceden de bancos y de cajas de ahorro.

Varios programas de ayuda financiera del gobierno federal ayudan a los compradores a conseguir préstamos. La Administración Federal de la Vivienda (FHA por sus siglas en inglés; Federal Housing Administration) y la Administración de Veteranos (VA por sus siglas en inglés; Veterans Administration) respaldan los préstamos para comprar casas. Esto anima a los bancos a hacer préstamos a personas que de otro modo no aprobarían. Los préstamos de la FHA y la VA son a intereses más bajos de lo normal. Los préstamos de la VA solo se dedican para los veteranos de las fuerzas armadas estadounidenses.

La Autoridad Financiera de Residencias de Georgia (Georgia Residential Finance Authority) ofrece los préstamos hipotecarios a intereses bajos para los prestatarios con ingresos bajos o de ingresos medios. Sin embargo, hay restricciones geográficas así como de ingresos. Además, las personas condenadas por ciertas actividades de drogas ilícitas no son elegibles para participar en el programa.

5. La comprobación del título

Además de buscar la financiación, Ciro y Cecilia Compracasa contratan a un abogado para que examine el título de la propiedad que compran. Un título es el derecho que uno tiene a poseer una particular propiedad inmobiliaria. El examen del título, o la investigación del catastro, es esencial para el comprador. Es importante saber si el vendedor es el único y auténtico propietario de la propiedad. Es importante estar seguro que no existen problemas relacionados con el título de la propiedad.

La investigación del título supone trazar la cadena de posesión de la propiedad. En Georgia, la investigación cubre 50 años. El abogado busca en el catastro para comprobar que nadie excepto el vendedor tiene una reclamación o derecho a la propiedad.

El abogado también busca los "defectos" que pudiera haber en el título del vendedor. Un defecto en un título pudiera ser los impuestos impagados de la propiedad. Otro defecto pudiera ser el derecho de otra gente a usar parte de la propiedad, como un camino de entrada. En otras palabras, un defecto en el título se refiere a cualquier cosa que pueda interferir con el uso y disfrute de la propiedad por parte del comprador.

6. El cierre del trato

El examen del catastro indica que Vera Vendedora tiene un título sano de la propiedad. Los Compracasa han pedido un préstamo al Banco Popular. Ha llegado la hora del cierre del trato o pago de la venta.

La ley federal requiere que a los Compracasa se les notifique de los gastos del cierre, por lo menos con una antelación de 24 horas. Los gastos pueden incluir los derechos de la solicitud, la tasación del valor de la propiedad, la investigación del título, los honorarios de abogado y el seguro del título (el seguro del título protege al comprador contra cualquier reclamación que haya pasado inadvertida durante la investigación). Generalmente, el comprador debe estar preparado para abonar dichos gastos así como para entregar la cuota inicial convenida. El prestamista se hace cargo del resto de los gastos de la casa. El vendedor pagará la comisión del agente de la propiedad inmobiliaria y el importe de la transferencia del título.

Durante el cierre del trato, se firman todos los documentos y se completa la venta.

7. El registro de los documentos

El documento que representa el paso de la propiedad del vendedor al comprador es la escritura. La escritura constata que a cambio de cierta suma de dinero, la vendedora (Vera) entrega o "traspasa" a los compradores (Ciro y Cecilia) la propiedad descrita. Una vez que el vendedor firma la escritura y se la entrega al comprador, el comprador pasa a ser el dueño de la propiedad.

Cuando el comprador adquiere la propiedad con hipoteca, hace falta otro documento. En Georgia, este documento se llama la escritura para garantizar una deuda (en inglés deed to secure debt). Esta escritura establece la propiedad del nuevo propietario como la garantía del préstamo. La escritura para garantizar una deuda la ejecuta (la firma) el comprador y se la entrega al prestamista.

Después que el trato se cierra, los documentos deben registrarse en el juzgado local. Mediante el registro de cada una de las ventas de propiedad inmobiliaria, los documentos se guardan en un lugar seguro y conveniente.

Ahora, por fin, los Compracasa tienen casa propia. Pero no tiene cortinas en la sala porque ellas son de propiedad personal de Vera y no representan instalaciones que pasaran a los Compracasa con el título de propiedad.

Si no puedes pagar el préstamo

Algunas veces, un préstamo hipotecario no se paga como se había acordado. Entonces, el prestamista puede recuperarse con la propiedad en garantía y venderla para cobrar la deuda. Este proceso se llama la ejecución hipotecaria. En inglés se dice foreclosure.

Supongamos que el amigo Miguel Deudor compra una casa. Varios años después se queda sin trabajo. El sueldo de su esposa es escaso. Durante varios meses no hacen los pagos de la casa. Poco después, Miguel recibe una carta del banco. En la carta se dice que pondrán un anuncio en el periódico del condado que anunciará que la casa se va a vender en forma de ejecución hipotecaria. La venta tendrá lugar a la entrada del juzgado, en las escaleras, el primer martes del mes entrante.

La notificación es sumamente importante como lo es en otros procesos legales. Le da tiempo a Miguel para intentar encontrar el dinero necesario para pagar los atrasos, o para contentar al banco; le da tiempo para ver si es posible iniciar una acción legal que evite la ejecución hipotecaria.

Por desgracia, Miguel simplemente no puede creer que el banco vaya a venderle la casa. Así que no hace nada. La casa se vende a viva voz (en venta pública). Una inversionista la compra. Paga una cantidad que es igual al capital impagado por Miguel. También paga los intereses debidos, más los gastos para cobrar la deuda. Miguel y su familia han perdido la casa y el dinero que han invertido en ella.

Date cuenta que el gobierno del condado también se puede "incautar" (seize en inglés) de la propiedad y venderla en subasta pública para satisfacer los impuestos sobre la propiedad que no se hayan pagado. Los contribuyentes delincuentes también deben ser notificados antes de la venta.

Una vez que decides comprar una casa, es importante estar al tanto de los trámites legales y de las exigencias de dinero que supone la compra. La ignorancia puede dar como resultado pérdidas económicas y otras dificultades.

*Extraído de Una Introducción a la Ley en Georgia, Tercera Edición, publicado por el Instituto Gubernamental Carl Vinson, 1998 (actualizado en el aZo 2001). El Instituto Vinson no es responsable de errores en el texto electrónico. El contenido es puramente informativo; y de ninguna forma la información del libro deberá considerarse como consejería legal para ninguna persona en ningun asunto en el cual hayan implicaciones legales. Tal materia deberá de ser tratada con un abogado. El libro se encuentra a la venta en www.cviog.uga.edu o contactándose con el Programa de Publicaciones del Instituto Gubernamental Carl Vinson, Universidad de Georgia, 201 M. Milledge Avenue, Athens, GA 30602; teléfono 706-542-6377; fax 706-542-6239.

Última revisión y actualización: Jun 15, 2005