¿Qué Saber Sobre una Ejecución Hipotecaria?
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Ejecución Hipotecaria
Leyes de una Ejecución Hipotecaria
- ¿Qué debo saber?
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- ¿Qué es una ejecución hipotecaria?
- ¿Cuáles son mis derechos antes de la venta por ejecución hipotecaria?
- ¿Cuáles son mis responsabilidades si ya se ha realizado una venta por ejecución hipotecaria?
- ¿Cómo protejo mis derechos?
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el proceso legal que permite a su prestamista hipotecario vender su casa y usar el dinero para pagar el saldo de su hipoteca, incluidos los honorarios legales y los recargos.
En Georgia, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias se realizan sin audiencia judicial. Por lo general, la compañía hipotecaria no necesita llevarle a juicio para ejecutar la hipoteca de su vivienda. El término legal para esto es ejecución hipotecaria extrajudicial. Para ejecutar la hipoteca, el prestamista solo tiene que seguir ciertas normas para notificarle.
En Georgia, las ventas de ejecuciones hipotecarias tienen lugar el primer martes de cada mes, entre las 10:00 am y las 4:00 pm horas, en las escaleras del tribunal.
¿Cuáles son mis derechos antes de la venta por ejecución hipotecaria?
Derecho a recibir notificación de la fecha de la subasta de ejecución hipotecaria:
La entidad hipotecaria debe enviar una notificación por escrito de la subasta de ejecución hipotecaria al prestatario con al menos 30 días de antelación a la fecha de ejecución, mediante correo certificado, registrado o urgente. Esta notificación suele ser enviada por un bufete de abogados en nombre de la entidad hipotecaria.
Derecho a un aviso adecuado:
La subasta de ejecución hipotecaria debe anunciarse en el periódico local una vez por semana durante cuatro semanas consecutivas antes de la fecha programada. El anuncio debe indicar correctamente la dirección de la vivienda. Asimismo, debe incluir el nombre, la dirección y el número de teléfono de la persona o entidad con plena autoridad para negociar, enmendar y modificar todos los términos de la hipoteca.
¿Cuáles son mis responsabilidades si ya se ha realizado una venta por ejecución hipotecaria?
Tras una subasta por ejecución hipotecaria, usted deja de ser propietario de la vivienda. El comprador suele ser la entidad hipotecaria, pero también puede ser un inversionista, una empresa o un particular. Después de la subasta, usted pasa a tener la condición legal de inquilino.
Lo más probable es que el nuevo propietario se ponga en contacto con usted y le exija que se mude.
En ocasiones, el comprador está dispuesto a negociar una fecha de entrega con pago a cambio de las llaves, especialmente si la entidad hipotecaria es la compradora. Este acuerdo implica que el comprador suele exigir que retires todas tus pertenencias y dejes la vivienda en perfectas condiciones de limpieza antes de una fecha determinada. Considera esta opción si puedes cumplir con los términos estipulados por escrito en el plazo establecido.
Si el comprador no negocia una fecha de desalojo, no puede obligarlo a abandonar la vivienda ni tomar posesión de ella hasta que le haya entregado una notificación por escrito y haya presentado una orden de desahucio. Este proceso se denomina Proceso de Desalojo Posterior a la Ejecución Hipotecaria.
El proceso de despojo posterior a la ejecución hipotecaria:
- La empresa o persona que adquirió su vivienda en la subasta judicial debe acudir al juzgado y presentar una orden de desalojo. Los alguaciles del condado le entregarán la orden o la colocarán en la puerta principal de su casa.
- Una vez que reciba la notificación, dispone de siete días para presentar una respuesta ante el tribunal. Si no presenta una respuesta a tiempo, podría ser desalojado de inmediato.
- Por lo general, el juicio se programa aproximadamente una semana después de que se presenta la respuesta.
- Si usted asiste al juicio, incluso si el juez falla en su contra, le dará siete días para mudarse.
- Si permanece en tu casa después de la fecha límite fijada por el juez, los alguaciles del condado pueden llegar en cualquier momento sin previo aviso. Pueden dejarle a usted, a su familia y sus pertenencias en la calle.
¿Cómo protejo mis derechos?
Hable con un abogado inmediatamente si cree que tiene derechos legales por una ejecución hipotecaria indebida. Si su objetivo es permanecer en la vivienda, su abogado deberá actuar con rapidez.
- ¿Qué puedo hacer?
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- ¿Cómo puedo detener una venta de ejecución hipotecaria programada?
- ¿Qué puedo hacer si no puedo costear conservar mi casa?
¿Cómo puedo detener una venta de ejecución hipotecaria programada?
Una vez programada la subasta de ejecución hipotecaria, solo tendrá 30 días para intentar detenerla. Puede intentar llegar a un acuerdo de pago con la entidad hipotecaria. Obtenga una confirmación por escrito de la entidad hipotecaria o del abogado encargado de la ejecución hipotecaria que indique que la subasta programada ha sido cancelada.
Aquí encontrará algunos ejemplos de posibles acuerdos de pago:
- Saldar su hipoteca: El término legal para saldar la deuda pendiente de una hipoteca es "atrasos". En la mayoría de los casos, la entidad hipotecaria aceptará los pagos para evitar la ejecución hipotecaria.
- Plan de pago: Puede continuar haciendo sus pagos regulares y pagar más cada mes hasta ponerse al día.
- Acuerdo de aplazamiento: Por un corto período, a usted se le puede permitir hacer pagos reducidos o no hacer pagos. El total de todos los pagos no hechos generalmente se vence al final del período de aplazamiento.
- Hipoteca inversa:Si usted es un adulto mayor propietario de vivienda, podría obtener un plazo para pagar su hipoteca utilizando los fondos de una hipoteca inversa. Comuníquese con un abogado o un asesor de vivienda certificado por el HUD para comprender cómo funcionan las hipotecas inversas.
- Nota: Esta no es una opción confiable, ya que solicitar y obtener la aprobación de una hipoteca inversa generalmente lleva mucho más de 30 días, lo cual es más tiempo del disponible si la fecha de la venta por ejecución hipotecaria está programada.
- Modificación de préstamo:Si no dispone de fondos suficientes para pagar la cuota mensual completa, su entidad financiera podría aceptar modificar las condiciones del préstamo. Podría reducir la cuota mensual, por ejemplo, disminuir el tipo de interés o ampliar el plazo. En cuanto prevea dificultades para realizar los pagos periódicos, solicite una modificación del préstamo.
- Nota: Esta no es una opción confiable, ya que solicitar y obtener la aprobación para una modificación de hipoteca generalmente lleva mucho más de 30 días, lo cual es más tiempo del disponible si la fecha de la venta por ejecución hipotecaria está programada.
- Presente una bancarrota: Si cuenta con ingresos mensuales suficientes para reanudar sus pagos hipotecarios, pero no para cubrir los atrasos, podría acogerse al Capítulo 13 de la ley de bancarrota para salvar su vivienda. Bajo este capítulo, puede pagar la deuda vencida en un plazo de 3 a 5 años, pero también debe poder realizar los pagos hipotecarios periódicos. Es posible que pueda declararse en bancarrota antes de la subasta de ejecución hipotecaria. Notifique al abogado encargado de la ejecución hipotecaria. La bancarrota podría incluir un plan de pago. Asegúrese de contar con un abogado que lo represente.
- Presente una demanda: Si tiene motivos legales para impugnar el préstamo hipotecario o la ejecución hipotecaria, consulte con un abogado de inmediato. Puede presentar una demanda ante un tribunal superior, donde podría obtener una orden de restricción temporal para detener la venta por ejecución hipotecaria programada.
¿Qué puedo hacer si no puedo costear conservar mi casa?
- Venda la casa antes de la venta de ejecución hipotecaria: Quizás deba considerar la venta de su casa. Asegúrese de contratar a un agente inmobiliario con experiencia. Debería pensarlo seriamente si tiene capital acumulado en su vivienda. Se tiene capital acumulado cuando el valor de la casa es mayor que el saldo pendiente de la hipoteca. Si tiene capital acumulado, realice una venta "completa". Esto significa que el producto de la venta cubrirá la totalidad de la hipoteca, pagará la comisión del agente inmobiliario y le entregará el resto.
- Dinero Efectivo por las Llaves: El comprador podría ofrecerle pagarle para que retire todas sus pertenencias antes de una fecha determinada. Considere esta opción si cree que puede cumplir con los términos escritos dentro del plazo establecido. Asegúrese de que el acuerdo lo exima de toda responsabilidad sobre el préstamo hipotecario. De lo contrario, su prestamista podría demandarlo por el resto del dinero o podría enfrentar problemas con el impuesto sobre la renta.
- Bancarrota (Quiebra):La ley de bancarrota es compleja. Si está considerando esta opción, debería buscar un abogado que lo represente.
Tenga en cuenta que cualquier opción que implique la transferencia de su vivienda puede tener consecuencias fiscales. Si tiene alguna pregunta, consulte con un asesor fiscal.
Consejos y Términos
Consejos
- Solicite una modificación de préstamo por escrito. Si cumple con los requisitos, una modificación de préstamo podría reducir su tasa de interés y/o su pago mensual. También podría extender el plazo del préstamo y reducir parte del saldo principal.
- ¡Guarde copias! Conserve copias de su solicitud y de todos los documentos de respaldo. Esto incluye las hojas de portada de fax, recibos y números de seguimiento.
- Manténgase en contacto con su compañía hipotecaria. Siga llamando y haciendo seguimiento con su compañía hipotecaria. Guarde registros de sus comunicaciones, incluyendo cartas y correos electrónicos. Anote los nombres, fechas, horas, números y el contenido de todas las comunicaciones telefónicas.
- ¡Tenga cuidado con las estafas de ejecución hipotecaria! No pague a nadie por ayuda para obtener una modificación de préstamo; lo más probable es que sea una estafa.
- Los estafadores se quedan con su dinero, haciendo falsas promesas de detener la ejecución hipotecaria u obtener una modificación de préstamo, pero hacen poco o nada y luego desaparecen.
- Los estafadores ofrecen "prestarle" fondos para ponerse al día con los pagos de la hipoteca, pero lo engañan para que les transfiera la propiedad de su casa y firme un contrato de alquiler. Unos meses después, el estafador lo desalojará.
- Los estafadores le piden dinero para registrar un documento en el registro de la propiedad del condado, prometiendo que así se detendrá la ejecución hipotecaria. Esto es una estafa y no funciona.
- Explore sus opciones. Dependiendo del tipo de hipoteca, sus opciones pueden variar. Verifique si tiene un préstamo FHA o VA, o un préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac. Su compañía hipotecaria podría ofrecerle diversas opciones de reestructuración.
- ¡No ignore una carta de ejecución hipotecaria! Incluso si ha presentado una solicitud o le han aprobado una modificación de préstamo, a menos que haya firmado el contrato final de modificación, sigue siendo vulnerable.
- Siempre obtenga una confirmación por escrito si se cancela la venta de ejecución hipotecaria programada. Si no tiene una confirmación por escrito, tenga un plan B. Por ejemplo, puede declararse en bancarrota antes de la ejecución hipotecaria programada. Una ejecución hipotecaria completada puede ser muy difícil de revertir.
- Sea realista. Si tienes ahorros o un fondo de jubilación, no los agotes para conservar una casa sin plusvalía o con pocas probabilidades de mantenerla. Sea realista con sus opciones. Una casa es importante, pero no vale la pena sacrificar todo su futuro financiero.
Términos:
- Atrasos (Atrasos): Cantidad adeudada de una hipoteca.
- Tolerancia: Acuerdo temporal para aplazar o reducir los pagos de su préstamo durante un período determinado.
- Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: cuando su prestamista acepta tomar posesión de su propiedad a cambio de la condonación de la deuda.
- Desalojo: Orden judicial para desalojar su vivienda si no lo ha hecho tras ser requerido.
- Patrimonio neto: Valor de mercado actual de su casa menos el saldo de la hipoteca y cualquier gravamen sobre la propiedad.
- Ejecución hipotecaria: Término legal para cuando el prestamista toma posesión de su casa para saldar el saldo de su hipoteca, los honorarios legales y los cargos por mora.
- Modificación de préstamo: Cuando el prestamista acepta modificar el plazo original de la hipoteca para que usted pueda pagarla mensualmente. Por ejemplo, se puede reducir la tasa de interés o extender el plazo del préstamo.
- Valor de mercado: Precio de venta probable de una vivienda, generalmente determinado por un tasador. El valor de mercado incluye las mejoras que hayas realizado en la vivienda y el valor de las casas vecinas.
- Ejecución hipotecaria extrajudicial: El prestamista hipotecario no necesita llevarle un juicio para ejecutar la hipoteca.
- Venta corta: Permiso por escrito de la compañía hipotecaria para vender la casa por un monto inferior al saldo de la hipoteca.
Más Información
Recursos
- Consulte nuestro folleto "Cómo afrontar una ejecución hipotecaria" para saber qué hacer si se enfrenta a este proceso.
- Consulte nuestro folleto "Dificultades para pagar su hipoteca" para conocer sus opciones si no puede pagarla.
- Llame al Programa de Defensa de la Vivienda de Atlanta Legal Aid al (770) 817-7538 para saber si califica para recibir asesoría legal gratuita para propietarios de viviendas en los condados de Clayton, Cobb, DeKalb, Fulton o Gwinnett.
- Encuentre ayuda gratuita sobre temas como la solicitud de un préstamo o una modificación de préstamo a través de la herramienta de búsqueda de asesores de vivienda aprobados por el HUD.
- Visite ClearPoint Credit Counseling Solutions si necesita servicios de asesoría presupuestaria o asistencia para la gestión de deudas.
- Para obtener más información sobre cómo calcular el valor neto de su vivienda, visite la página de Preguntas Frecuentes sobre el Valor Neto de la Vivienda.
- Visite el recurso HUD.gov para militares (hombres y mujeres) para preguntas sobre alivio hipotecario, rescisión de contrato de arrendamiento y problemas de desalojo bajo la Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio Militar.
Video
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