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Qué saber sobre los desalojos

Por: GeorgiaLegalAid.org
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Leyes de Desalojos en Georgia

Índice


¿Qué debo saber sobre el desalojo?

El desalojo es la solicitud del arrendador para que el inquilino sea expulsado de la vivienda alquilada por el propietario. El procedimiento de desalojo se conoce en inglés como “dispossessory proceeding”. Se inicia con la presentación por parte del propietario de una declaración jurada en la que se solicita al tribunal que devuelva al propietario la posesión de la vivienda de alquiler del inquilino al propietario y que le conceda dinero por cualquier alquiler impagado que se le deba al propietario. El propietario también puede solicitar el coste de la presentación y entrega de la notificación de desalojo.

En la declaración jurada se indica:

  • La fecha de entrega de la notificación
  • El nombre del arrendador
  • El nombre y la dirección del inquilino
  • El motivo de la notificación
  • La comprobación de que el arrendador exigió la posesión de la vivienda y se le negó
  • El importe total de la renta y otros gastos adeudados
  • La fecha del último día que el inquilino tiene para presentar al tribunal una respuesta escrita a la declaración jurada
¿Ante quién se presenta la declaración jurada?

Ante un juez de otro tribunal competente en la materia o ante el juez, el secretario o el secretario adjunto de lo que se denomina en inglés "magistrate court".

¿Quién puede notificar la presentación de la declaración jurada?

El sheriff o cualquier persona cualificada designada por el tribunal entregará al inquilino la notificación de la declaración jurada

¿Cómo se entrega la notificación?

El alguacil debe intentar entregarle personalmente la orden de desalojo a usted o a cualquier otro residente en su casa. O

Si después de un esfuerzo razonable, el sheriff no puede encontrarlo a usted o a cualquier persona que viva en su casa, el sheriff colocará una copia de la notificación en su puerta. El sheriff también le enviará por correo una copia de la notificación a su última dirección conocida. Esto se denomina en inglés "tack and mail" notification. 
¿Qué importancia tiene la notificación por "tack and mail"?

Si la notificación se hace por "tack and mail" y usted no responde, puede ser desalojado después de siete días, pero el tribunal no puede emitir una sentencia monetaria. En cambio, si se le notifica por "tachuela y correo" y presenta una respuesta, el tribunal puede dictar una sentencia monetaria.

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¿Cuáles son mis derechos?

Usted tiene derecho a ser desalojado sólo si el propietario obtiene una orden judicial adecuada. Si el propietario no obtiene una orden judicial de desahucio, no puede desalojarte, aunque no hayas pagado el alquiler. Cuando un propietario intenta echarte sin pasar por este proceso y obtener la orden judicial necesaria, es ilegal. 

Si el propietario no sigue el proceso judicial, no puede

  • cambiar las cerraduras,
  • obligarte a mudarte o
  • cortar los servicios públicos.

Si el propietario intenta desalojarte sin una orden judicial, tienes derecho a pedirle que se vaya, y si se va puedes llamar a la policía. La vivienda alquilada es tu casa y tienes derecho a decidir quién entra en ella. 

Si el propietario presenta la declaración jurada y la notificación que le ha dado personalmente el sheriff o por "tack and mail", usted puede presentar una respuesta a la declaración jurada de su propietario. Esta es su oportunidad de declarar por qué el propietario no tiene el derecho legal de desalojarlo. Usted debe escribir su respuesta o puede decírsela al secretario del tribunal, quien la escribirá por usted. Debe presentar su respuesta ante el tribunal en un plazo de 7 días a partir de la fecha de la notificación real, a menos que el séptimo día sea un sábado, un domingo o un día festivo legal. Si el séptimo día es cualquiera de esos días, responderá el siguiente día hábil. La última fecha posible para responder se indicará en la declaración jurada. No es necesario que el propietario se presente en la fecha de su respuesta.

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¿Cuáles son mis responsabilidades?

¿Qué puedo hacer para evitar ser desalojado?
  • Pagar el alquiler
  • No incumplir el contrato de alquiler ni las normas que forman parte del mismo
  • Abandonar la vivienda al finalizar el contrato de arrendamiento
  • Si vas a estar fuera una semana o más, pon por escrito al propietario que no vas a abandonar el local.

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¿Cuáles son los derechos del propietario?

Si el arrendador quiere que te vayas de la vivienda alquilada, pero tú no estás dispuesto a mudarte, el arrendador debe acudir a los tribunales. En el tribunal, el propietario debe presentar la declaración jurada para obtener una orden de desalojo. Es ilegal que el propietario lo desaloje cambiando las cerraduras, cortando los servicios públicos o amenazándolo. Antes de presentar la declaración jurada, la ley de Georgia exige que el propietario le exija que entregue inmediatamente la posesión y desaloje. Si usted se niega, el arrendador debe ir al tribunal de primera instancia y presentar una declaración jurada de desalojo.

¿Qué puede hacer el propietario cuando parece que el inquilino ha abandonado la vivienda?

Si parece que el inquilino se ha mudado sin avisar, lo mejor es que el propietario no considere la propiedad abandonada si paga el alquiler a tiempo. El arrendador debe ser prudente a la hora de considerar la vivienda como abandonada y tomar posesión de ella.

Pero, si el alquiler está vencido, el propietario debe presentar una notificación formal de desalojo. El propietario también debe obtener una orden judicial de posesión de la vivienda. Esta orden protegerá al propietario de la responsabilidad.

Si usted es el propietario y quiere tratar la vivienda como abandonada, siga estos pasos. En primer lugar, envíe una carta a la última dirección conocida del inquilino. Pídale al inquilino que retire todas las posesiones antes de una fecha determinada o el propietario hará que se las lleven. Si va a retirar los bienes del inquilino, haga fotos de los mismos antes de deshacerse de ellos. Las fotos serán útiles si el inquilino le reclama que ha tirado objetos de valor. Si asume erróneamente que el inquilino ha abandonado la propiedad y usted toma posesión, puede ser responsable de los objetos que el inquilino haya perdido.

¿Cuándo puede un propietario iniciar un procedimiento legal para desalojar a un inquilino?

Las bases para desalojar a un inquilino son

  • El impago del alquiler
  • No entregar el inmueble al finalizar el plazo del contrato de arrendamiento
  • Violación del contrato de alquiler y de las normas del mismo
¿Puede un propietario tomar represalias contra un inquilino por determinadas acciones?

No. El arrendador no puede tomar represalias contra un inquilino que:

  • Haga valer o intente hacer valer un derecho en virtud del contrato de arrendamiento, de una ordenanza municipal o de una ley federal o estatal
  • Entregue al arrendador un aviso de reparación 
  • Presenta una queja ante un organismo gubernamental
  • Organiza, intenta organizar o participa en una organización de inquilinos

Si lleva a cabo alguna de las acciones enumeradas anteriormente, durante un período de tres meses, el propietario no puede:

  • Presentar una demanda de desahucio (a menos que no pagues el alquiler o que te quedes después de que el contrato de alquiler haya terminado)
  • Interferir en el uso de la propiedad 
  • Reducir sus servicios
  • Aumentar el alquiler o terminar el contrato antes de tiempo (pero el alquiler puede aumentar en función de los cambios en los ingresos en las viviendas subvencionadas)
  • Interferir en los derechos que le otorga el contrato de arrendamiento

Si el propietario hace alguna de estas cosas, puedes utilizarlas como defensa si el propietario presenta documentos judiciales para desalojarte. Si ganas en el tribunal, el juez podría darte, como indemnización por daños y perjuicios: 

  • 1 mes de alquiler + 500 dólares
  • Daños y perjuicios reales
  • Las costas judiciales
  • Los honorarios de los abogados (sólo en casos graves en los que las malas acciones del propietario hayan sido intencionadas) 

En algunas circunstancias, el juez podría no concederle esos daños:

  • El juez deducirá los alquileres vencidos de su indemnización
  • El juez podría decidir que el propietario actuó por alguna otra razón que no fuera una represalia. Un ejemplo es si usted se retrasa en el pago del alquiler.
  • Si su casa de alquiler ha pasado una inspección gubernamental o con licencia en el último año. que en los 12 meses anteriores la propiedad haya pasado una inspección por parte de un programa federal, estatal o local, un funcionario encargado de hacer cumplir los códigos o un inspector de edificios con licencia.

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¿Cuáles son las responsabilidades del propietario?

Si el propietario quiere obligar a los inquilinos a mudarse, debe acudir a los tribunales y seguir el proceso de desposesión. Es ilegal que el propietario cancele intencionadamente los servicios de calefacción, luz y agua a un inquilino. Esto sólo puede ocurrir después del fallo de la audiencia de desalojo con un juez. El propietario que suspenda los servicios públicos puede ser objeto de una multa de hasta 500 dólares. Algunos tribunales concederán al inquilino los 500 dólares. Otros tribunales ordenarán el pago de la multa en el registro del tribunal.

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¿Cómo puedo proteger mis derechos como inquilino?

Si el propietario se niega a hacer las reparaciones solicitadas 

Si el propietario intenta obligarte a mudarte, puedes emprender acciones legales contra él por daños y perjuicios debidos a un desalojo indebido. Lo mejor es que pidas ayuda a un abogado. Si no puedes conseguir un abogado, puedes presentar una demanda en el “magistrate court” del condado en el que se encuentra el proprietario o en el que se encuentre el local.

Si el propietario asumió erróneamente que usted abandonó la vivienda y se llevó sus objetos, puede demandar al propietario para recuperar los objetos.

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Índice


¿Qué debería hacer acerca de presentar una respuesta a una notificación de desalojo?

¿Qué tipo de información debería incluir mi respuesta?
  • La respuesta puede contener cualquier defensa legal o reconvención
  • Reclamaciones de dinero que el arrendador le debe por los costes de las reparaciones que usted hizo en la vivienda cuando el arrendador no las hizo
  • Reclamaciones por daños a su propiedad personal o a su salud que hayan resultado de la falta de reparaciones por parte del arrendador
  • Razones por las que no se ha violado el contrato de arrendamiento si el arrendador pretende desalojarlo por haber violado el contrato
  • Solicitud de cualquier dinero que el propietario le deba
¿Qué ocurre si no presento mi respuesta?

Si no contesta, renuncia al derecho de impugnar las reclamaciones del propietario contra usted. Esto significa que se dictará una sentencia en rebeldía contra usted. Una sentencia en rebeldía no puede ser apelada.

Si hay una razón muy buena y comprensiva por la que no ha presentado una respuesta, es posible presentar una moción pidiendo al tribunal que:

  • Detenga la ejecución de la orden de posesión (la orden judicial emitida después de que el propietario gane el caso de desalojo)
  • Anule la sentencia en rebeldía
  • Permitir que el inquilino presente una respuesta
  • Permitir que el inquilino tenga una audiencia

Consulte a un abogado para hacer esto, si es posible.

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¿Qué debo saber sobre el tribunal?

¿Que sucede después que presente mi respuesta?

El tribunal programará una audiencia para dar al inquilino y al propietario la oportunidad de presentar su versión del caso. Si usted hace una declaración falsa a sabiendas en una respuesta, podría ser declarado culpable de un delito llamado perjurio.

¿Se puede apelar la decisión del tribunal en un caso de desalojo ante un tribunal superior o estatal?

Sí, pero cualquier apelación debe presentarse dentro de los siete días siguientes a la sentencia.Una vez que se apele, el caso se colocará en el próximo calendario del tribunal para una nueva audiencia sin jurado.  Si usted o el arrendador quieren un juicio con jurado, deben solicitarlo dentro de los treinta días siguientes a la presentación de la apelación. 

Una vez que se apele, el caso se colocará en el próximo calendario del tribunal para una nueva audiencia sin jurado.  Si usted o el arrendador quieren un juicio con jurado, deben solicitarlo dentro de los treinta días siguientes a la presentación de la apelación. 

¿Qué es una defensa de licitación ("tender defense")?

Si su arrendador solicitó el desalojo porque usted no pagó el alquiler, es posible que pueda evitar el desalojo pagando todo lo que el arrendador dice que debe. Es posible que también tenga que pagar las costas judiciales adicionales.Esta cantidad total debe figurar en la declaración jurada presentada por el propietario. Debe ofrecer el pago en un plazo de siete días a partir de la recepción de la citación.

El propietario está obligado a aceptar ese pago del inquilino sólo una vez en un período de doce meses. Esto se llama la defensa de la oferta.

Si el propietario se niega a aceptar la oferta, usted debe presentar una respuesta a la notificación de desalojo en la que se indique que se ofreció la oferta, pero se rechazó.
Esta cantidad total debe figurar en la declaración jurada presentada por el propietario. Debe ofrecer el pago en un plazo de siete días a partir de la recepción de la citación.

 El propietario está obligado a aceptar ese pago del inquilino sólo una vez en un período de doce meses. Esto se llama la defensa de la oferta.

Si el propietario se niega a aceptar la oferta, usted debe presentar una respuesta a la notificación de desalojo en la que se indique que se ofreció la oferta, pero se rechazó.

 Si el tribunal considera que el arrendador ha rechazado su oferta, puede ordenar al arrendador que acepte todos los pagos y tasas. El tribunal también puede exigir que el propietario le permita quedarse, si el pago se realiza en los tres días siguientes a la orden del tribunal. Si esto ocurre, su pago no contará como uso de la defensa de licitación.

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¿Puedo recurrir la decisión del tribunal?

¿Tiene el inquilino que pagar renta a la corte si el inquilino apela?

Para presentar una apelación, los costos de corte deben ser pagados o que la corte ordene que usted no tiene que pagar dichos costos. Si no puede pagar los costos de la corte para presentar una apelación, puede pedirle a la corte que elimine el pago presentando una declaración jurada de indigente. Una vez que se presente la apelación, esto suspenderá el fallo de la corte.

De acuerdo a la ley de Georgia, si desea continuar viviendo en la unidad mientras la apelación está pendiente, debe pagar a la corte la cantidad de renta que la Corte de Magistrados (Tribunal de Primera Instancia)  considera Si no puede pagar el alquiler que el tribunal considera que se debe, aún puede presentar una apelación, pero tendrá que abandonar la unidad de alquiler.

¿Tiene el inquilino que pagar la sentencia del tribunal inferior si apela? 

Sí. Si la sentencia del tribunal de primera instancia es en su contra y usted apela, el tribunal suele ordenarle que pague al tribunal el importe del alquiler que el tribunal de primera instancia consideró debido. Si no paga, el tribunal emitirá una orden de expulsión de la vivienda.

¿Está obligado el inquilino a pagar todos los alquileres futuros mientras esté pendiente el recurso?

El tribunal también puede ordenarle que pague en el juzgado los alquileres futuros a medida que vayan venciendo mientras esté pendiente el recurso. Si no paga, el tribunal ordenará que se le expulse de la propiedad.

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¿Qué sucede si alquilo un terreno (lote) para mi casa móvil y no pago el alquiler?

Según la ley de Georgia, si usted no ha pagado el alquiler y el propietario obtiene una orden de posesión del terreno, usted tiene 10 días para trasladar la casa móvil.  Si no lo hace, el propietario puede hacer que la casa móvil se traslade a su cargo. Quien traslade la casa móvil puede embargarla por los gastos de traslado y almacenamiento.  La ley de Georgia limita el importe de los gastos de almacenamiento que se pueden cobrar a 4 dólares por día.El titular del derecho de retención puede pedir permiso al tribunal para vender la casa móvil para recuperar el costo de la mudanza y el almacenamiento de la casa móvil.

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Términos

  • Respuesta: la respuesta del inquilino a la acción legal del propietario para sacarlo de la propiedad
  • Declaración jurada de desahucio: el documento legal que el arrendador presenta ante el tribunal solicitando que el tribunal desaloje al inquilino y le devuelva la posesión de la propiedad al arrendador y le conceda dinero por cualquier alquiler impagado que le deba.
  • Procedimiento de desalojo: proceso de desalojo.
  • Perjurio: el delito de mentir bajo juramento y es un delito menor
  • Notificación por correo: la declaración jurada de desalojo se notifica colocando una copia en la puerta y enviando una segunda copia por correo.
  • Defensa de licitación (tender defense): el acto en el que una parte pone su defensa y todos los costes asociados a dicha defensa con otra debido a un contrato u otro acuerdo; esto transfiere la obligación de la defensa y la posible indemnización a la parte a la que se hizo la licitación
  • Auto de posesión (Writ of possession): la orden judicial emitida cuando el arrendador gana el caso de desalojo.

Formatos

  • Visite nuestra Guía Interactiva de Desalojo. Si necesita asistencia para solucionar su problema de desalojo. Usted puede completar los formatos de la corte de Georgia con estas guías.
  • Si usted no puede pagar los gastos de corte para presentar una apelación usted puede pedir a la corte que exonere (elimine) el pago, presentando una Declaración de Pobreza pidiendo no tener que pagar los costos de corte.
  • Utilice esta Petition to Proceed in Forma Pauperis in Magistrate Court  (Petición para Proceder en Forma Pauperis o de Pobreza)
  • Para pedirle al secretario y al juez que le permitan presentar sus alegatos o defensas en la Corte de Magistrados de Georgia sin tener que pagar cargos u honorarios. El juez tiene la discreción de revisar la petición hecha por usted.

Recursos

  • Lea nuestro folleto “Cómo Responder a una Orden de Desalojo“ para saber más acerca del procedimiento de desalojo y cómo responder a esta orden.
  • Lea nuestro folleto “Cómo Apelar si Usted Pierde en la Corte de Magistrados a una Orden de Desalojo” para saber cómo presentar una apelación.
  • Lea nuestro folleto de “Códigos de Vivienda” para aprender más acerca de la información básica acerca de los códigos de vivienda en la ciudad y el condado que  establecen reglas para el mantenimiento básico y el mantenimiento de una vivienda digna.
  • Lea nuestro folleto: ”Derechos del Inquilino” para aprender acerca de protegerse antes de aún firmar un contrato de arrendamiento, mientras está rentando, cuando se muda y qué hacer si su arrendador trata de desalojarle.
  • Para más información en el proceso de desalojo, visite nuestra guía de cómo presentar y responder a una orden de desalojo.
  • Visite el sitio web Sateside Legal’s para encontrar formatos interactivos para asistirle si usted ha sido desalojado.
Última revisión y actualización: Apr 18, 2022
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