¿Qué saber sobre los desalojos?

Índice

• ¿Qué debemos saber acerca de los desalojos?
• ¿Cuáles son mis derechos?
• ¿Cuáles son mis responsabilidades?
• ¿Cuáles son los derechos de mi arrendador?
• ¿Cuáles son las responsabilidades del arrendador (propietario)?
• ¿Cómo protejo mis derechos como inquilino?

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¿Qué debo saber sobre el desalojo?

El desalojo es la expulsión de un inquilino de una propiedad de alquiler por parte del propietario. La demanda de desalojo también se llama procedimiento desposesivo o expulsión del inmueble. La declaración jurada de desposesión, o orden judicial, es el nombre legal del documento de desalojo que el propietario presenta ante el tribunal. No es una orden penal, ya que el desalojo es un procedimiento civil. Esta orden solicita que el tribunal devuelva la propiedad al propietario y otorgue el pago del alquiler que no se cubrió y/o tarifas adeudadas al propietario. El propietario también puede solicitarle al inquilino que le pague el costo de presentar y entregar la notificación de desalojo.

La orden judicial establece:

• La fecha de entrega de la notificación.
• El nombre del arrendador.
• El nombre y la dirección del inquilino.
• El motivo de la notificación.
• La comprobación de que el arrendador exigió la posesión de la vivienda y se le negó.
• El importe total de la renta y otros cargos adeudados.
• La fecha límite para presentar una respuesta.

¿Cuándo puede mi arrendador presentar una solicitud de desalojo?

Su arrendador debe darle un período de gracia de tres días antes de poder presentar una solicitud de desalojo ante el tribunal. Este período de gracia de tres días se conoce como “derecho a subsanar el incumplimiento”. El propietario debe darle un aviso por escrito con tres días de anticipación para desalojar la propiedad o pagar el total del alquiler, servicios públicos, tarifas y otros cargos pendientes. Los servicios públicos consisten en servicios de climatización, calefacción, electricidad y agua.

Su arrendador no necesita avisar con tres días de antelación si:

• Usted ha participado en una actividad delictiva.
• Una autoridad de vivienda pública está emitiendo el aviso de desalojo.
• o si el desalojo se solicita por cualquier otro motivo que no sea la falta de pago.

¿Quién puede emitir la orden de desalojo?

Un juez de cualquier tribunal con jurisdicción sobre la materia o el juez, secretario o vicesecretario del tribunal de magistrados.

¿Quién puede entregar el aviso de desalojo?

El sheriff, un ayudante del sheriff o un agente de policía le entregarán la notificación al inquilino.

¿Cómo se entrega la notificación?

El alguacil debe intentar entregarle personalmente la orden de desalojo a usted o a cualquier otro residente en su casa.

O

Si después de un esfuerzo razonable, el sheriff no puede localizarle a usted o a cualquier persona que viva en su casa, el sheriff colocará una copia de la notificación en su puerta. El sheriff también le enviará por correo una copia de la notificación a su última dirección conocida. Esto se denomina en inglés "tack and mail" notification o notificación por fijación y envío postal.

¿Qué importancia tiene la notificación por "tack and mail"?

Si la notificación de desalojo se entrega mediante "tack and mail" o fijación en la puerta y envío por correo, el tribunal no puede dictar una sentencia de pago. Sin embargo, si la notificación se entrega de esta manera y usted presenta una respuesta, el tribunal sí puede dictar una sentencia de pago.

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¿Cuáles son mis derechos?

Usted tiene derecho a ser desalojado sólo si el propietario obtiene una orden judicial adecuada. Si el propietario no obtiene una orden judicial de desalojo, no le pueden desalojar, aunque usted no haya pagado el alquiler. Cuando un propietario intenta desalojarlo sin pasar por este proceso y obtener la orden judicial necesaria, es en contra de la ley. 

Si el propietario no sigue el proceso judicial, no puede

• cambiar las cerraduras,
• obligarle a mudarse o
• cortar los servicios públicos.

Si el propietario intenta desalojarle sin una orden judicial, usted tiene derecho a pedirle que se vaya. La vivienda alquilada es su hogar y usted tiene derecho a decidir quién entra en la propiedad.

Si el propietario presenta una orden para desalojarle, usted puede presentar una respuesta a la orden de desalojo. Esta es su oportunidad de explicar por qué el propietario no tiene el derecho legal de desalojarlo. Usted puede escribir su respuesta o puede decírsela al secretario del tribunal, quien la redactará por usted. Usted debe presentar su respuesta ante el tribunal en un plazo de 7 días contando desde el día que le notificaron a menos que el séptimo día sea un sábado, un domingo o un día festivo legal. Si el séptimo día es cualquiera de esos días, usted deberá responder al siguiente día hábil. La  fecha límite para responder se indicará en la citación. El propietario  no necesita presentarse en la fecha de su respuesta.

Es posible que pueda presentar su respuesta en persona en el tribunal o en línea. Los sistemas en línea pueden tener dificultades técnicas y hay un cargo por presentar la solicitud en línea, por lo que a veces puede ser más fácil presentarla en persona.

Si usted presenta una respuesta a la orden de desalojo de su arrendador, usted puede permanecer en la propiedad mientras el juicio continúa, o hasta que se presente una moción para obligarlo a pagar el alquiler ante el tribunal. Si se presenta una moción para pagar el alquiler ante el tribunal, entonces se le exigirá que pague el monto total reclamado por el propietario en el registro del tribunal. Si no se paga la cantidad adeudada, se emitirá una orden de desalojo, probablemente antes de su audiencia, y podría ser desalojado de la propiedad antes de la dicha audiencia.

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¿Cuáles son mis responsabilidades?

¿Qué puedo hacer para evitar que me desalojen?

• Pagar el alquiler
• No violé el contrato de arrendamiento ni ninguna regla
• Mantenga registros de sus solicitudes de mantenimiento 
• Salga de la propiedad al final del plazo del contrato de arrendamiento.
• Abstenga de actividades delictivas
• Si va a estar fuera por una semana o más, escríbale al propietario que usted no está abandonando la unidad.

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¿Cuáles son los derechos del propietario?

Si el arrendador o propietario quiere que usted se vaya de la propiedad, pero usted no está dispuesto a mudarse, el arrendador debe acudir a los tribunales. En el tribunal, el propietario obtendrá una orden de desalojo. Es ilegal que el propietario lo desaloje cambiando las cerraduras o amenazándolo. Antes de presentar la declaración jurada, la ley de Georgia exige que el arrendador le exija que entregue inmediatamente la propiedad y la desocupe de inmediato. Si usted se niega, el arrendador debe ir al tribunal de magistrados de primera instancia y presentar una declaración jurada de desalojo, también conocida como orden de desalojo.

¿Qué puede hacer el propietario cuando parece que el inquilino ha abandonado la vivienda?

Si parece que el inquilino se ha mudado sin avisar, lo mejor es que el propietario no considere la propiedad abandonada si se ha pagado el alquiler a tiempo. El arrendador debe ser prudente a la hora de considerar la vivienda como abandonada y tomar posesión de ella.

Pero si el alquiler está vencido, el propietario debe presentar una notificación formal de desalojo. El propietario también debe obtener una orden judicial de posesión de la vivienda. Esta orden protegerá al propietario frente a ese riesgo.

¿Cuándo puede un propietario iniciar un procedimiento legal para desalojar a un inquilino?

Las bases para desalojar a un inquilino son

• Falta de pago del alquiler
• No entregar el inmueble al finalizar el plazo del contrato de arrendamiento
• Violación del contrato de alquiler y de las normas del mismo

¿Puede un propietario tomar represalias contra un inquilino por determinadas acciones?

No. El arrendador no puede tomar represalias contra un inquilino que:

• Haga valer o intente hacer valer un derecho en virtud del contrato de arrendamiento, de una ordenanza municipal o de una ley federal o estatal
• Entregue al arrendador un aviso de reparación 
• Presenta una queja ante un organismo gubernamental
• Organiza, intenta organizar o participa en una organización de inquilinos

Si usted lleva a cabo alguna de las acciones enumeradas anteriormente, durante un período de tres meses, el propietario no puede:

• Presente una demanda de desalojo a menos que no pague el alquiler o que permanezca en la propiedad después de que haya finalizado su contrato de arrendamiento.
• Interferir en el uso de la propiedad 
• Reducir sus servicios
• Aumentar el alquiler o terminar el contrato antes de tiempo (pero el alquiler puede aumentar si hay cambios en el ingreso según las reglas de las viviendas subvencionadas).
• Interferir en los derechos que le otorga el contrato de arrendamiento

Si el propietario hace alguna de estas cosas, usted puede utilizarlas como defensa si el propietario presenta documentos judiciales para desalojarlo. Si usted gana en el tribunal, el juez podría darle, como indemnización por daños y perjuicios, lo siguiente: 

• 1 mes de alquiler + 500 dólares
• Daños y perjuicios reales
• Las costas judiciales
• Los honorarios de los abogados (sólo en casos graves en los que las malas acciones del propietario hayan sido intencionadas) 

En algunas circunstancias, el juez podría no concederle esos daños:

• El juez deducirá los alquileres vencidos de su indemnización
• El juez podría decidir que el propietario actuó por alguna otra razón que no fuera una represalia. Un ejemplo es si usted se retrasa en el pago del alquiler.
• Si su vivienda de alquiler ha superado una inspección gubernamental o realizada por un inspector autorizado en el último año, esto significa que, en los últimos 12 meses, la propiedad superó una inspección realizada por un programa federal, estatal o local, un inspector de cumplimiento de códigos o un inspector de edificios con licencia.

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¿Cuáles son las responsabilidades del propietario?

Si el propietario quiere obligar a los inquilinos a mudarse, debe ir al tribunal y seguir el proceso de desalojo. Es ilegal que un propietario cancele intencionalmente el servicio de calefacción, luz o agua a un inquilino. Esto solo puede ocurrir después de la decisión de la audiencia de desalojo con un juez. Un propietario que suspenda los servicios públicos puede estar sujeto a una multa de hasta $500. Algunos tribunales le otorgarán al inquilino los $500. Otros tribunales ordenarán el pago de la multa en el registro del tribunal.

El propietario debe proporcionarle un período de gracia de tres días antes de poder presentar una demanda de desalojo en el tribunal si el desalojo es por falta de pago. Este período de gracia de tres días se conoce como el "derecho a remediar". El propietario debe darle un aviso por escrito con tres días de anticipación para que desocupe la vivienda o pague todos los alquileres pendientes, los servicios públicos, las tarifas y otros cargos. Los servicios públicos incluyen los servicios de refrigeración, calefacción, luz y agua.

El propietario también es responsable de proporcionar una propiedad habitable o “apta para habitar”. Debe realizar tareas de mantenimiento durante todo el contrato de arrendamiento y abordar cualquier riesgo de salud o seguridad. La única excepción en la que se puede prescindir de este requisito es si el contrato de arrendamiento o acuerdo es para el uso de la propiedad por un período superior a cinco años.

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¿Cómo puedo proteger mis derechos como inquilino?

Si el propietario se niega a hacer las reparaciones solicitadas 

• Si el propietario intenta obligarle a mudarse, usted puede iniciar acciones legales contra el propietario por daños y perjuicios debido a un desalojo indebido. Lo mejor es pedir ayuda a un abogado. Si no puede conseguir un abogado, puede presentar una demanda en el tribunal de magistrados del condado en el que se encuentra el propietario o en el que se encuentre el propietario.
• Si el propietario asumió erróneamente que usted abandonó la vivienda y se llevó sus pertenencias, usted puede demandar al propietario para recuperar los objetos.

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Índice

• ¿Qué debo saber sobre la presentación de una respuesta a una orden de desahucio?
• ¿Qué debo saber acerca de la corte?
• ¿Puedo recurrir la decisión del tribunal?
• ¿Qué sucede si alquilo un terreno (lote) para mi casa móvil y no pago el alquiler?

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¿Qué debería hacer sobre presentar una respuesta a una notificación de desalojo?

¿Qué tipo de información debería incluir mi respuesta?

• La respuesta puede contener cualquier defensa legal o reconvención
• Reclamaciones de dinero que el arrendador le debe por los costos de reparaciones que usted hizo en la vivienda cuando el arrendador no las hizo
• Reclamaciones por daños a su propiedad personal o a su salud que hayan resultado de la falta de reparaciones por parte del arrendador
• Razones por las que no se ha violado el contrato de arrendamiento si el arrendador pretende desalojarlo por haber violado el contrato
• Solicitud de cualquier dinero que el propietario le deba

¿Qué ocurre si no presento mi respuesta?

Si no contesta, usted renuncia al derecho de impugnar las reclamaciones del propietario contra usted. Esto significa que se dictará una sentencia por no comparecer contra usted. Una sentencia por no comparecencia no puede ser apelada.

Si existe una razón muy válida y comprensible por la que no presentó una respuesta, es posible presentar una moción solicitando al tribunal que:

• Detenga la ejecución de la orden de posesión (la orden judicial emitida después de que el propietario gane el caso de desalojo)
• Anule la sentencia por no comparecer
• Permitir que el inquilino presente una respuesta
• Permitir que el inquilino tenga una audiencia

Consulte a un abogado para hacer esto, si es posible.

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¿Qué debo saber sobre el tribunal?

¿Qué sucede después de que presente mi respuesta?

El tribunal programará una audiencia para dar al inquilino y al propietario la oportunidad de presentar su versión del caso. Si usted hace una declaración falsa en una respuesta, podría ser declarado culpable de un delito llamado perjurio.

¿Se puede apelar la decisión del tribunal en un caso de desalojo?

Sí, pero cualquier apelación debe presentarse dentro de los siete días siguientes a la sentencia.Una vez que se apele, el caso se colocará en el próximo calendario del tribunal para una nueva audiencia sin jurado.  Si usted o el arrendador quiere un juicio con jurado, debe solicitarlo dentro de los treinta días siguientes a la presentación de la apelación. 

¿Qué es una defensa de licitación?

Si su arrendador presentó una demanda de desalojo porque usted no pagó el alquiler, es posible que pueda evitar el desalojo pagando todo lo que el arrendador dice que usted debe. También es posible que tenga que pagar los costos judiciales adicionales. Este monto total debe indicarse en la citación de desalojo. Usted debe ofrecer el pago dentro de los siete días posteriores a haber recibido la citación.

El propietario está obligado a aceptar dicho pago del inquilino solo una vez en un período de doce meses. Esto se llama defensa de licitación.

Si un propietario se niega a aceptar la oferta, usted debe presentar una respuesta a la notificación de desalojo indicando que se le ofreció una oferta, pero que se rechazó. Incluso si se acepta la oferta, usted debe obtener un recibo y presentar una respuesta indicando que se ofreció el alquiler y se aceptó.

Si un tribunal determina que el propietario rechazó su oferta, el tribunal  puede ordenarle que acepte todos los pagos y honorarios. El tribunal también puede exigirle que le permita quedarse si el pago se realiza dentro de los tres días posteriores a la orden del tribunal. Si esto sucede, su pago no se considerará como uso de la defensa de la oferta.

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¿Puedo apelar la decisión del tribunal?

¿Tiene el inquilino que pagar renta a la corte si el inquilino apela?

Para presentar una apelación, los costos de corte deben ser pagados o el tribunal ordene que usted no tenga que pagar dichos costos. Si no puede pagar los costos de la corte para presentar una apelación, puede pedirle a la corte que elimine el pago presentando una declaración jurada de pobreza. Una vez que se presente la apelación, esto suspenderá el fallo de la corte.

De acuerdo a la ley de Georgia, si usted desea continuar viviendo en la propiedad mientras la apelación está pendiente, usted debe pagar al tribunal la cantidad de renta que el tribunal de Magistrados. Si no puede pagar el alquiler que el tribunal considera que se debe, aún puede presentar una apelación, pero tendrá que abandonar la propiedad en alquiler.

¿Tiene el inquilino que pagar la sentencia del tribunal inferior si apela? 

Sí. Si la sentencia del tribunal de primera instancia es en su contra y usted apela, el tribunal suele ordenarle que pague al tribunal el importe del alquiler que el tribunal de primera instancia consideró debido. Si usted no paga, el tribunal emitirá una orden de expulsión de la vivienda.

¿Está obligado el inquilino a pagar todos los alquileres futuros mientras esté pendiente el recurso?

El tribunal también puede ordenarle que pague en el juzgado los alquileres futuros a medida que vayan venciendo mientras esté pendiente la apelación. Si no paga, el tribunal ordenará que se le expulse de la propiedad.

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¿Qué sucede si alquilo un terreno (lote) para mi casa móvil y no pago el alquiler?

Según la ley de Georgia, si usted no ha pagado el alquiler y el propietario obtiene una orden de posesión del lote o terreno, usted tiene 10 días para quitar la casa móvil.  Si no lo hace, el propietario puede hacer que la casa móvil se traslade haciéndolo(a) responsable del costo. Quien traslade la casa móvil puede embargarla por los gastos de traslado y almacenamiento.  La ley de Georgia limita el importe de los gastos de almacenamiento que se pueden cobrar a 4 dólares por día.El titular del derecho de retención puede pedir permiso al tribunal para vender la casa móvil para recuperar el costo de la mudanza y el almacenamiento de la casa móvil.

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