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Qué saber sobre los desalojos

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Leyes del Desalojos en Georgia Términos Formatos

Leyes del Desalojos en Georgia

¿Qué debemos saber? +

Índice


 

¿Qué debemos saber acerca de los desalojos?

 

El desalojo es la remoción de un inquilino de la propiedad alquilada por el propietario. A la demanda de desalojo también se le llama “Procedimiento de Desposesión”. La declaración jurada de desposesión, u orden judicial, es el nombre legal de la orden judicial de desalojo que el arrendador presenta ante el tribunal. Esta orden solicita que el tribunal devuelva la propiedad al arrendador y otorgue dinero por cualquier renta debida al arrendador. El propietario también puede solicitarle al inquilino que pague al propietario por el costo de presentar y entregar el aviso de desalojo.

 

La orden declara:

  • La fecha que la notificación fue entregada

  • El nombre del propietario

  • El nombre y dirección del inquilino

  • La razón de la notificación

  • Verificación de que el propietario exigió la posesión de la propiedad y fue rechazada

  • La cantidad total de la renta y otros cargos adeudados

 

Quién puede emitir la orden de desalojo?

 

Un juez de la corte con jurisdicción sobre el asunto, o el juez, secretario (escribano) o diputado secretario de la corte de magistrado.

 

Quién puede presentar o entregar la notificación de desalojo?

 

El alguacil o cualquier oficial puede entregar al inquilino esta notificación.

 

¿Cómo la notificación de desalojo es entregada?

 

  • El alguacil tiene que tratar personalmente de entregarle la notificación de desalojo a usted u otro residente de su casa. 

 

 

  • Si después de un esfuerzo razonable, el alguacil no puede encontrarle o a otra persona viviendo en su casa, el alguacil pegará con cinta pegante una copia de la notificación de desalojo a su puerta. El alguacil también enviará por correo una copia de dicha notificación de desalojo a su última dirección conocida. A esto se le llama servicio de pegar y enviar por correos.

 

¿Cuál es la importancia del servicio de pegar y enviar por correos?

 

Si la notificación de desalojo es servida siendo pegada con cinta pegante y enviada por servicio de correos, la corte puede emitir un fallo o juicio monetario.

 

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¿Cuáles son mis derechos?

 

Usted puede presentar una respuesta a la orden de desalojo del propietario. Esta es su oportunidad de declarar porqué su arrendador no tiene el derecho legal de desalojarle. Usted puede escribir su respuesta o puede dar su respuesta al secretario de la corte el cual la escribirá por usted. Usted tiene que responder dentro de los 7 días desde que el servicio se hizo, a menos que el séptimo día sea un Sábado, Domingo o día festivo. Si el séptimo día es uno de esos días, usted responderá el próximo día. El último día posible para responder será indicado en el citatorio. El propietario o arrendador no necesita presentarse en el día que usted haga su respuesta.

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¿Cuáles son mis responsabilidades?

 

Qué puedo hacer para evitar ser desalojado?

 

  • Pagar la renta

  • No violar el contrato o ninguna de las reglas que son parte del contrato

  • Abandonar las premisas (vivienda) al término del contrato

  • Si va ausentarse por una semana o más, ponga por escrito una nota al arrendador que usted no está abandonando el lugar (vivienda)

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Cuáles son los derechos de mi arrendador?

 

Si su arrendador quiere que usted se mude de la propiedad rentada, pero usted no desea mudarse, el arrendador tiene que ir a la corte.  En la corte, el arrendador obtendrá una orden para removerle a usted. Es ilegal que el arrendador le desaloje cambiando las cerraduras o que le amenace.

 

La ley de Georgia requiere que el arrendador le exija por escrito que usted inmediatamente renuncie a la posesión de la vivienda y desaloje. Si usted rehúsa, el arrendador puede ir a la corte de magistrados y presentar una declaración jurada para desalojarle, también conocida como orden de desalojo.


 

¿Qué puede hace el arrendador cuando parece que el inquilino ha abandonado la propiedad rentada?

 

Si parece que el inquilino se ha mudado sin dar notificación previa, es mejor que el propietario o arrendador no considere la propiedad abandonada si la renta se ha pagado a tiempo. El arrendador debe ser cauteloso al considerar la propiedad como abandonada y tomar posesión de la misma.

 

Pero si el pago de la renta ya ha vencido, el arrendador debe presentar una notificación formal de desalojo. El arrendador debe obtener una orden de corte para la posesión de la propiedad. Esta orden protegerá al arrendador de cualquier responsabilidad.

 

Si usted es el arrendador o propietario y usted quiere tratar la vivienda como abandonada, siga estos pasos. Primero envíele una carta al inquilino a la última dirección que usted conoce. Pídale al inquilino que retire (o remueva) todas sus pertenencias para cierta fecha o (el arrendados o propietario) las removerá. Si usted está retirando o removiendo las propiedades del inquilino, tome fotos de dichas pertenecías antes de deshacerse de ellas. Las fotos van a ser útiles si el inquilino afirma o reclama que usted se deshizo de artículos que eran valiosos 

Si por error, usted asume que el inquilino ha abandonado la propiedad, y usted tomó posesión, usted puede ser responsable por cualquier artículo que el inquilino haya perdido.


 

¿Cuándo un arrendador puede comenzar los procedimientos legales para desalojar a un inquilino?

 

Las bases para desalojar a un inquilino son:

 

  • No pagar la renta (alquiler) 

  • No entregar las instalaciones (premisas) al término (plazo) de arrendamiento.

  • Infracción del contrato y las normas (reglas) estipuladas en el contrato.

 

¿Puede un propietario (arrendado) tomar represalias contra un inquilino por ciertas acciones?

 

No. Un arrendador o propietario no puede tomar represalias contra un inquilino que:

 

  • Hace cumplir o trata de hacer cumplir un derecho bajo el contrato de arrendamiento, ordenanza municipal o estatuto federal o estatal.

  • Le entrega al arrendador o propietario una notificación de reparación.

  • Presenta una queja ante una agencia gubernamental.

  • Organiza, trata de organizar, o participa en una organización de inquilinos.

 

Si usted toma alguna de las acciones mencionadas anteriormente por un período de tres meses, un arrendador (propietario) no puede:

 

  • Presentar una desposesión (desalojo) (a menos que usted no pague la renta o a menos que usted se quede después que su contrato de arrendamiento haya terminado)

  • Interferir con que usted use la propiedad.

  • Reducir sus servicios.

  • Incrementar su renta o terminar su contrato antes de tiempo (pero la renta se puede aumentar basado en el cambio de sus ingresos en viviendas subsidiadas) 

  • Interferir con sus derechos bajo su contrato de arrendamiento.

 

Si su arrendador hace alguna de estas cosas, usted puede utilizarlas como defensa si su arrendador presenta papeles de corte para desalojarle a usted. Si usted gana en la corte, el juez pudiera darle como daños:

 

  • Un mes de renta más $500.00

  • Daños actuales

  • Gastos de corte

  • Honorarios de abogado (Solamente en casos serios donde las malas acciones del arrendador fusen intencionales)

 

Bajo ciertas circunstancias, el juez pudiera no darle otorgarle esos daños:

 

  • El juez deducirá cualquier renta atrasada de lo que se le otorgó.

  • El juez podría decidir que el arrendador tomó acción por otras razones que no eran intencionales. Un ejemplo es que usted estaba atrasado en su renta.

  • Si la casa que usted está rentando pasó la inspección del gobierno o de un inspector privado en el pasado año. Quiere decir que en los 12 meses anteriores, la propiedad pasó la inspección por un programa federal, estatal o local, un oficial de cumplimiento de códigos o un inspector de edificios con licencia.

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¿Cuáles son las responsabilidades del arrendador (propietario)?

 

Si el arrendador (propietario) quiere obligar a los inquilinos a mudarse, el propietario debe ir a la corte y seguir el proceso de desposesión (desalojo). Es ilegal que un propietario cancele intencionalmente el servicio de calefacción, luz y agua a un inquilino. Esto solo puede ocurrir después que el juez haga la decisión en la audiencia de desalojo. Un arrendador que suspende los servicios públicos puede estar sujeto a una multa de hasta $ 500. Algunas cortes otorgarán al inquilino los $ 500. Otros tribunales (cortes) ordenarán el pago de la multa al registro de la corte (registro judicial).

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¿Cómo protejo mis derechos como inquilino?

 

Si un arrendador está tratando de obligarle a mudarse, usted puede tomar acción legal en contra de él por daños causados por un desalojo injusto o ilícito. Es mejor que le pida ayuda a un abogado. Si no puede obtener un abogado, puede presentar un reclamo en el tribunal de primera instancia (corte de magistrados) del condado donde se encuentra el propietario (arrendador).
Si un propietario asumió por error que abandonó la casa y retiró sus artículos, puede demandar al propietario para recuperar cualquier artículo.

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¿Qué puedo hacer? +

Índice


¿Qué debería hacer acerca de presentar una respuesta a una notificación de desalojo?

 

¿Qué tipo de información debería incluir mi respuesta?

 

  • La respuesta puede contener cualquier defensa legal o contrademanda.

  • Reclamaciones de dinero que el arrendador (propietario) le debe a usted por el costo de las reparaciones que usted hizo a la vivienda cuando el arrendador no las hizo.

  • Reclamaciones por daños a su propiedad personal o salud que hayan resultado por la falta del arrendador en hacer las reparaciones.

  •  Razones por las cuales no se violó el contrato de arrendamiento si el arrendador está tratando de desalojarlo por haberlo violado.

  • Solicitar cualquier dinero que el propietario (arrendador) le deba.

 

¿Qué sucede si yo no presento mi respuesta? 
 

Si usted no responde, entonces renuncia al derecho de impugnar las reclamaciones (reclamos) del propietario  (arrendador) en contra de usted. Esto significa que se dictará un fallo (sentencia) por incumplimiento en contra de usted. Un fallo por incumplimiento no puede ser apelado.
Si hay una muy buena razón por la cual no presentó una respuesta, es posible presentar una moción pidiéndole a la corte que:

 

  • Desestime la ejecución de la orden de posesión, la orden emitida por la corte después de que el propietario gane el caso de desalojo.

  • Anule el fallo o sentencia por incumplimiento.

  • Que le permita al inquilino presentar una respuesta.

  • Que le permita al inquilino tener una audiencia.

 

Consulte a un abogado y haga esto si es posible.

 

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¿Qué debo saber acerca de la corte?

 

¿Que sucede después que presente mi respuesta?

 

La corte programará una audiencia para dar al inquilino y al propietario la oportunidad de presentar su versión del caso. Si a sabiendas hace una declaración falsa en una respuesta, podría ser declarado culpable de un delito llamado perjurio.

 

¿Se puede apelar la decisión del tribunal en un caso de desalojo?


Sí, pero cualquier apelación debe presentarse dentro de los siete días posteriores a la sentencia. Una vez apelado, el caso se colocará en el próximo calendario de la corte para una audiencia sin jurado. Si usted o el propietario desean un juicio con jurado, debe solicitar el juicio con jurado dentro de los treinta días posteriores a la presentación de la apelación.

 

¿Qué es una oferta de defensa (defensa de licitación)?

 

Si el arrendador solicitó un desalojo porque no pagó el alquiler, puede evitar el desalojo pagando todo lo que el arrendador dice que debe. También es posible que deba pagar los costos de corte adicionales. Este monto total debe indicarse en el citatorio de desalojo. Debe ofrecer el pago dentro de los siete días posteriores de haber recibido el citatorio. El arrendador debe aceptar dicho pago del inquilino sólo una vez en un período de doce meses. A esto se le conoce como oferta de defensa (defensa de licitación). Si un arrendador se niega a aceptar la oferta, usted debe presentar una respuesta al aviso de desalojo indicando que la oferta se ofreció, pero fue rechada.
 

Si la corte determina que el propietario rechazó su oferta, la corte puede ordenar al propietario que acepte todos los pagos y tarifas. La corte también puede exigir que el arrendador (propietario) le permita quedarse, si el pago se realiza dentro de los tres días posteriores a la orden de la corte. Si esto sucede, su pago no contará como el uso de la oferta de defensa (defensa de licitación).

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¿Puedo apelar la decisión de la corte?

 

¿Tiene el inquilino que pagar renta a la corte si el inquilino apela?

 

Para presentar una apelación, los costos de corte deben ser pagados o que la corte ordene que usted no tiene que pagar dichos costos. Si no puede pagar los costos de la corte para presentar una apelación, puede pedirle a la corte que elimine el pago presentando una declaración jurada de indigente. Una vez que se presente la apelación, esto suspenderá el fallo de la corte.
 

De acuerdo a la ley de Georgia, si desea continuar viviendo en la unidad mientras la apelación está pendiente, debe pagar a la corte la cantidad de renta que la Corte de Magistrados (Tribunal de Primera Instancia)  considera Si no puede pagar el alquiler que el tribunal considera que se debe, aún puede presentar una apelación, pero tendrá que abandonar la unidad de alquiler.

 

¿Tiene el inquilino que pagar el fallo de la Corte de Magistrados (Tribunal de Primera Instancia) si el inquilino apela? 

 

Si el fallo de la Corte de Magistrados (Tribunal de Primera Instancia) está en su contra y usted apela, la corte generalmente le ordena que pague en la corte la cantidad de renta encontrada como adeudada por la corte de magistrados. Si no paga, la corte emitirá una orden para que lo retiren de la propiedad.

 

¿Se le requiere al inquilino que pague todas las rentas futuras mientras la apelación está pendiente?

 

La corte también puede ordenarle a pagar en la corte la renta futura cuando venza mientras la apelación está pendiente. Si no paga, la corte ordenará sacarlo de la propiedad.

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¿Qué sucede si rento un lote para mi casa móvil y no pago mi renta?

 

Bajo la ley de Georgia, si usted no ha pagado su renta y su arrendador obtiene una orden de posesión de mi propiedad, usted tiene 10 días para mudar la casa móvil. Si usted no lo hace, el arrendador puede hacer que la casa móvil sea traslada del lugar, y usted tendrá que pagar los gastos. Quien  quiera que sea el que saque la casa móvil puede poner un gravamen sobre la propiedad de la casa móvil por las tarifas de mudanza y los cargos de almacenamiento. La ley de Georgia limita la cantidad de tarifas de almacenamiento que se pueden cobrar a $ 4.00 por día. Quien haya sido el (la) que puso el gravamen de retención sobre la propiedad, puede hacer una ejecución hipotecaria en la casa móvil para recuperar el costo de mudar (sacar) y almacenar la casa móvil.

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Términos

 

Respuesta: La respuesta del inquilino a la acción legal del arrendador para que lo saquen (retiren) de la propiedad
 

Declaración jurada: El documento legal que el arrendador presenta ante la corte  solicitando que la corte devuelva la posesión de la propiedad al arrendador y otorgue dinero por cualquier renta no pagada al arrendador
 

Procedimiento de desalojo: La demanda de desalojo


Perjurio: El delito de mentir bajo juramento y es un delito menor
 

Servicio de pegar y correo: La declaración jurada de desalojo se sirve haciendo que se coloque una copia en la puerta y se envíe una segunda copia por correo
 

Defensa de licitación  (Oferta de Defensa): El acto en el que una parte coloca su defensa y todos los costos asociados con dicha defensa con otra debido a un contrato u otro acuerdo; esto transfiere la obligación de la defensa y la posible indemnización a la parte a la que se le hizo la oferta
 

Orden de posesión: La orden de la corte emitida después de que el arrendador gana el caso de desalojo

Formatos

 

Visite nuestra Guía Interactiva de Desalojo. Si necesita asistencia para solucionar su problema de desalojo. Usted puede completar los formatos de la corte de Georgia con estas guías.

 

Si usted no puede pagar los gastos de corte para presentar una apelación usted puede pedir a la corte que exonere (elimine) el pago, presentando una Declaración de Pobreza pidiendo no tener que pagar los costos de corte.

 

Utilice esta Petition to Proceed in Forma Pauperis in Magistrate Court  (Petición para Proceder en Forma Pauperis o de Pobreza)

Para pedirle al secretario y al juez que le permitan presentar sus alegatos o defensas en la Corte de Magistrados de Georgia sin tener que pagar cargos u honorarios. El juez tiene la discreción de revisar la petición hecha por usted.

 


Recursos

 

Lea nuestro folleto “Cómo Responder a una Orden de Desalojo“ para saber más acerca del procedimiento de desalojo y cómo responder a esta orden.

 

Lea nuestro folleto “Cómo Apelar si Usted Pierde en la Corte de Magistrados a una Orden de Desalojo” para saber cómo presentar una apelación.

 

Lea nuestro folleto de “Códigos de Vivienda” para aprender más acerca de la información básica acerca de los códigos de vivienda en la ciudad y el condado que  establecen reglas para el mantenimiento básico y el mantenimiento de una vivienda digna.

Lea nuestro folleto: ”Derechos del Inquilino” para aprender acerca de protegerse antes de aún firmar un contrato de arrendamiento, mientras está rentando, cuando se muda y qué hacer si su arrendador trata de desalojarle.

 

Para más información en el proceso de desalojo, visite nuestra guía de cómo presentar y responder a una orden de desalojo.

 

Visite el sitio web Sateside Legal’s para encontrar formatos interactivos para asistirle si usted ha sido desalojado.

Última revisión y actualización: Jun 18, 2019