Qué debo saber acerca de terminar o renovar un contrato de arrendamiento?

Contenido

• ¿Qué sucede cuando finaliza mi contrato de arrendamiento?
• ¿Cuáles son mis derechos y responsabilidades?
• ¿Cuáles son los derechos y responsabilidades del propietario?

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¿Qué sucede cuando finaliza mi contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento dirá que puede suceder una de tres cosas: el contrato de arrendamiento termina, se extiende o se renueva al final del plazo del arrendamiento.

• Terminar: El contrato de arrendamiento termina si no hay una renovación o una extensión.  Una vez que finaliza el contrato de arrendamiento, el propietario puede solicitarle la posesión de la propiedad de alquiler.

• Extensión: Una extensión es cuando su contrato de arrendamiento dice que seguirá siendo inquilino por más tiempo bajo los mismos términos y condiciones.  Si hay una extensión, generalmente no es necesario firmar un nuevo contrato de arrendamiento.

• Busque una extensión automática.  Algunos contratos de arrendamiento dicen que hay una extensión automática al final del contrato de arrendamiento actual, a menos que les diga que no desea extender el contrato de arrendamiento.  Luego, si no le dice al propietario que no se extenderá, podría ser responsable de otro plazo de arrendamiento.

• Renovar: un contrato de arrendamiento puede permitirle renovar mediante la firma de un nuevo contrato de arrendamiento.  Un arrendador puede ofrecer al inquilino un nuevo contrato de arrendamiento con diferentes términos, incluido un aumento en el alquiler.  La ley de Georgia no limita la cantidad de alquiler que puede cobrar un propietario o la cantidad por la que se puede aumentar el alquiler. Asegúrese de darle a su arrendador una notificación por escrito que le gustaría renovar a tiempo.  De lo contrario, el arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento.

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¿Cuáles son mis derechos y responsabilidades?

Si desea permanecer en su unidad, lea su contrato de arrendamiento para saber cómo renovar o extender.  Si su contrato de arrendamiento no responde a su pregunta, hable con su arrendador.  Si usted y su arrendador no pueden ponerse de acuerdo sobre un nuevo contrato de arrendamiento o una extensión de su contrato anterior, debe planear mudarse cuando finalice su contrato de arrendamiento.  Si permanece en su unidad después de que expira su contrato de arrendamiento, el arrendador puede solicitarle que firme inmediatamente un nuevo contrato de arrendamiento con nuevos términos o se vaya.  Es mejor negociar su nuevo contrato de arrendamiento antes de que expire el anterior.

El arrendador puede optar por no extender el contrato de arrendamiento o no ofrecerle un nuevo contrato de arrendamiento. Un arrendador privado no tiene que decirle por qué no renovará o extenderá, a menos que el contrato de arrendamiento requiera que le dé una razón.  Sin embargo, el arrendador no puede discriminar en base a:

• raza,

• color,

• religión,

• discapacidad,

• nacionalidad, o

• porque hay niños en el hogar.

¿Puedo seguir viviendo en mi unidad después de que finalice el contrato de arrendamiento sin un nuevo contrato de arrendamiento?

En general, cuando el contrato de alquiler requiere una renovación y el plazo termina sin un nuevo contrato, el arrendamiento ha terminado el último día del plazo del contrato.  Si el propietario acepta el alquiler y le permite permanecer en la vivienda, se ha creado un arrendamiento a voluntad (un arrendamiento sin contrato escrito). El contrato de arrendamiento anterior sigue siendo válido para ti, salvo que:

• el propietario puede rescindir o modificar las condiciones (incluidos los aumentos de alquiler) con un preaviso de 60 días, y.

• tú puedes rescindir el contrato con 30 días de preaviso al propietario.

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¿Cuáles son los derechos y responsabilidades del propietario?

Si desea quedarse después de que termine el contrato de alquiler:

El propietario puede decidir no prorrogar el contrato o no ofrecerle un nuevo contrato.  El arrendador privado no tiene que decirle por qué no va a renovar o prorrogar el contrato, a menos que el contrato exija que le dé una razón.  Sin embargo, el arrendador no puede discriminar por motivos de raza, color, discapacidad, religión, nacionalidad o porque haya niños en la casa.

¿Si te transportas antes de que termine el contrato?

Si un inquilino se transporta fuera de una propiedad de alquiler antes de que el contrato expire, el propietario no tiene que volver a alquilar la propiedad.  Los propietarios pueden permitir que una unidad abandonada permanezca vacía y hacer que los inquilinos sean responsables del alquiler que se les debe según el contrato.  Esta norma se aplica a menos que:

• el propietario acepte la entrega de la vivienda, o.

• el inquilino resuelva el contrato de arrendamiento siguiendo el lenguaje de una cláusula de rescisión anticipada.

La simple aceptación de las llaves o la entrada a la propiedad no se considera una aceptación de la entrega.  Si el propietario vuelve a tomar posesión de la vivienda y la alquila de nuevo o permite que otras personas vivan en ella, no puede hacerle responsable del alquiler.

¿Qué ocurre si mi vivienda de alquiler tiene un nuevo propietario?

Por lo general, una persona que compra una propiedad de alquiler tiene que cumplir los contratos de alquiler existentes con los inquilinos actuales.  Esto significa que el nuevo propietario, que compró su propiedad de alquiler, debe cumplir con los términos de su contrato de alquiler.  Cualquier cambio o modificación del contrato de alquiler existente debe hacerse según los términos del mismo. A menos que el contrato de alquiler existente permita al propietario rescindirlo o modificarlo, el contrato no puede modificarse antes de su vencimiento.

Si desea seguir siendo inquilino en virtud de su contrato de alquiler, debe notificar al nuevo propietario por escrito que espera que respete su contrato existente.  Sin embargo, el inquilino puede tratar el nuevo contrato de alquiler como una oferta de nuevo contrato y aceptar sus términos y condiciones firmando el nuevo contrato.  Si se firma, el nuevo contrato creará una nueva relación entre el propietario y el inquilino.

Se aplican normas diferentes cuando se adquiere una propiedad en una venta por ejecución hipotecaria.

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• ¿Puedo subarrendar mi unidad?
• ¿Puedo romper mi contrato de alquiler?
• ¿Puedo demandar a mi inquilino por mudarse antes de que finalice el contrato de arrendamiento?

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¿Puedo subarrendar mi unidad?

Su contrato de arrendamiento le dirá si puede subarrendar su unidad; por lo general, necesita obtener el permiso del propietario para subarrendar.  Si usted es el inquilino original de la unidad y la alquila a otra persona, esa persona es un subinquilino.

Usted sigue siendo responsable del pago de la renta al arrendador y de cualquier daño a la unidad causado por el subinquilino.

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¿Puedo romper mi contrato de alquiler?

¿Puedo mudarme antes de que finalice el plazo del arrendamiento? 

El hecho de que pueda salir del contrato de arrendamiento depende de lo que diga el contrato de arrendamiento y de la voluntad de su arrendador de permitir la rescisión.

• Algunos contratos de arrendamiento le permitirán rescindir el contrato de arrendamiento antes de tiempo, pero requieren que notifique y pague una multa por rescisión anticipada.  Por ejemplo, es posible que deba dar un aviso de 30 días y perder su depósito de seguridad.
• Algunos contratos de arrendamiento imponen costos adicionales y requieren que usted dé más aviso.  En este ejemplo, usted es responsable de pagar el alquiler durante el período de notificación (los 30 días).  Tendrá que pagar esta multa si la unidad se vuelve a alquilar de inmediato o si queda vacía después de que usted se vaya.  Si la sanción por terminación anticipada no es razonable, debería considerar ponerse en contacto con un abogado.
• Algunos propietarios pueden dejarlo salir del contrato de arrendamiento si se encuentra que una persona aceptable se haga cargo del mismo.  Algunos propietarios pueden permitirle subarrendar.  Si su arrendador acepta permitir una terminación anticipada, debe asegurarse de obtener por escrito cualquier acuerdo sobre las multas o el alquiler futuro adeudado.

Si su contrato de arrendamiento no permite la terminación anticipada, usted puede ser responsable del pago de cualquier alquiler por el resto del plazo del arrendamiento.  El arrendador no tiene que volver a alquilar la unidad para que usted tenga que pagar menos.

Si el arrendador vuelve a alquilar la propiedad después de que usted se mude, cualquier alquiler que pague el nuevo inquilino debe restarse del monto adeudado.  Por ejemplo, si se muda después de seis meses pero tiene un contrato de arrendamiento de doce meses, usted es responsable de los otros seis meses de alquiler.  Pero, si el arrendador le alquila la unidad a otra persona después de cuatro meses, usted solo es responsable de los cuatro meses de alquiler mientras la unidad estaba desocupada.

Si abandona la unidad o rescinde el contrato de arrendamiento antes de tiempo sin el acuerdo del propietario, el propietario no tiene que buscar otro inquilino ni permitir que otra persona arriende la unidad.  A menos que el contrato de arrendamiento indique lo contrario, el arrendador puede permitir que la unidad permanezca desocupada y responsabilizarlo a usted por el alquiler hasta el final del contrato de arrendamiento.

¿Puede el arrendador cobrarme una multa si me mudo antes de que finalice mi contrato de arrendamiento?

Los cargos por cancelación anticipada se pueden hacer cumplir como una cláusula de daños liquidados válida si:

• La lesión causada por el incumplimiento del contrato de arrendamiento es difícil o imposible de estimar con precisión.

• Las partes tienen la intención de que el monto cubra los daños y no actúe como una sanción.

• El monto es una estimación razonable de la pérdida del arrendador debido a la terminación anticipada del contrato de arrendamiento.

Si no se cumplen estos requisitos, el cargo por terminación anticipada no se puede aplicar al inquilino.

¿Puedo mudarme si no tengo un contrato de arrendamiento por escrito?

Si usted es un inquilino a voluntad, esto significa que no tiene un contrato de arrendamiento por escrito.  Debe notificar al propietario con 30 días de anticipación que desea rescindir el contrato de alquiler.  Es mejor que entregue este aviso por escrito.

Por ejemplo: si notifica al arrendador el 15 de julio que desea mudarse el 1 de agosto, el contrato de arrendamiento no terminará hasta el 15 de agosto.  Tenga en cuenta que aún será responsable del alquiler total de agosto.

Si mi empleador me transfiere, ¿puedo romper mi contrato de arrendamiento?

Por lo general, no se le permite rescindir su contrato de arrendamiento porque su empleador lo transfiere, pero verifique su contrato de arrendamiento para confirmar la política de su arrendador.

Si estoy en el servicio militar activo y debo reubicarme, ¿puedo rescindir mi contrato de arrendamiento sin penalización?

Sí, según las leyes estatales y federales, puede rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo.  De acuerdo con la Ley de Ayuda Civil para Miembros del Servicio, se le permite rescindir su contrato de arrendamiento si es un miembro en servicio activo y recibe órdenes para un cambio permanente de estación (PCS) o un despliegue por un período de 90 días o más.  Estos son los requisitos:

• Originalmente usted firmó su contrato de arrendamiento cuando no estaba en ninguna forma de servicio activo.

• Ha recibido sus órdenes de servicio activo.

• Usted notificó por escrito a su arrendador que desea rescindir su contrato de arrendamiento y le dio una copia de sus órdenes.

Una vez que su arrendador reciba su aviso, puede cobrarle el alquiler por 30 días después de la fecha de vencimiento de su próximo alquiler.  Trate de hacer llegar la notificación por escrito al propietario lo antes posible.

Por ejemplo: si da un aviso el 15 de diciembre y su próximo alquiler normalmente vence el 1 de enero, su arrendador puede obligarlo a pagar el alquiler hasta el 31 de enero. 

Si mi compañero de cuarto y yo firmamos un contrato de arrendamiento, pero mi compañero de cuarto se mudó, ¿puedo cancelar el contrato de arrendamiento?

Generalmente, si firmó un contrato de arrendamiento con su compañero de cuarto, el complejo de apartamentos puede responsabilizar a cada uno de ustedes por el monto total del alquiler adeudado.  El complejo de apartamentos esperará recibir el alquiler mensual completo y, dado que usted vive en la unidad, lo hará responsable del pago.  Sin embargo, el complejo de apartamentos solo puede cobrar el monto total de uno de ustedes.  Es posible que desee ponerse en contacto con el administrador del apartamento sobre la rescisión del contrato de arrendamiento y ofrecer pagar una parte de los cargos para ser liberado de la responsabilidad por el monto total.

¿Puedo mudarme porque mi propiedad de alquiler está en malas condiciones?

Cuando un inquilino no puede vivir en la unidad, se denomina "desalojo constructivo".  Puede reclamar que la propiedad es inhabitable si no es apta para vivir y si es culpa del propietario que no hizo las reparaciones y provocó que no fuera apta.   Debe demostrar que:    

  1. El arrendador no mantuvo la propiedad de alquiler reparada y permitió que se deteriorara tanto que se convirtió en un lugar inadecuado para que usted viva, y

  2. Que la propiedad no se pudo arreglar a una condición habitable mediante las reparaciones normales que se podrían hacer mientras usted todavía es un inquilino en la unidad.

Si se prueban estas dos cosas, es posible que se le releve de la responsabilidad de pagar el alquiler.

Si cree que se encuentra en una situación de desalojo constructivo, es posible que desee discutirlo con un abogado.  Si hay una agencia de cumplimiento del código de vivienda en su ciudad o condado, pídale que inspeccione la propiedad.

¿Puedo rescindir mi contrato de arrendamiento debido a violencia doméstica? 

Sí, un inquilino tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento debido a violencia doméstica. Una víctima de violencia doméstica que tiene una orden civil de violencia familiar o cuyo abusador está bajo una orden criminal de violencia familiar puede rescindir el contrato de arrendamiento anticipadamente sin sanción.  Debe notificar al propietario por escrito con al menos 30 días de anticipación.  Debe conservar una copia del aviso y el comprobante de entrega.  El arrendador no puede cobrar una tarifa por terminación anticipada o una multa por terminación anticipada.  El arrendador tiene que procesar la mudanza como si fuera el último día del contrato de arrendamiento.

Una orden civil de violencia familiar es:

• Cualquier orden de protección civil familiar (TPO) emitida después de una audiencia
• Cualquier orden de protección temporal ex parte emitida a una víctima que tiene un informe policial que demuestre el fundamento de la orden.

Una orden criminal por violencia familiar es:

• Cualquier orden de libertad previa al juicio emitida como resultado de un arresto por un acto de violencia familiar. 
• Cualquier orden de libertad condicional emitida como resultado de una condena o declaración de culpabilidad, nolo contendere o primer infractor de un acto de violencia familiar.

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¿Puedo demandar a mi inquilino por mudarse antes de que finalice el contrato de arrendamiento?

La regla general en Georgia es que si un inquilino abandona la propiedad de alquiler, antes de que expire el contrato de arrendamiento, el propietario no está obligado a mitigar los daños volviendo a alquilar el apartamento.  Puede permitir que la unidad abandonada permanezca vacía y responsabilizar al inquilino por el alquiler adeudado según el contrato de arrendamiento.  Esta regla se aplica a menos que usted acepte la entrega de la propiedad por parte del inquilino o que el inquilino rescinda exitosamente el contrato de arrendamiento siguiendo el lenguaje de la disposición de terminación anticipada del contrato de arrendamiento.  Usted no acepta la entrega simplemente aceptando las llaves o entrando en la propiedad.  Pero si retoma la posesión de la unidad y la alquila de nuevo o permite que otros vivan en la unidad, no puede responsabilizar al inquilino por el alquiler adeudado según el contrato de arrendamiento.

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