¿Enfrentando una Ejecución Hipotecaria?

El siguiente contenido es del folleto "¿Enfrentando una Ejecución Hipotecaria?", preparado por Atlanta Legal Aid Society, actualizado por última vez en septiembre de 2019

¿Se enfrenta a una ejecución hipotecaria?

¿Necesita ayuda legal?

Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria o su casa ya ha sido ejecutada, llame a Atlanta Legal Aid para ver si usted es elegible para recibir ayuda legal gratuita.

Conceptos básicos de ejecución hipotecaria

• En Georgia, su compañía hipotecaria puede ejecutar la hipoteca sin presentar una demanda en su contra.

• Las ventas de ejecuciones hipotecarias se llevan a cabo el primer martes de cada mes en los escalones del juzgado entre las 10 a. m. y las 4 p. m.

• La compañía hipotecaria debe enviar un aviso por escrito de la ejecución hipotecaria al prestatario no menos de 30 días antes de la fecha de la ejecución hipotecaria por correo certificado, registrado o al día siguiente.  Este aviso generalmente lo envía un bufete de abogados en nombre de la compañía hipotecaria.  

• La venta por ejecución hipotecaria debe anunciarse en el periódico legal del condado una vez por semana durante cuatro semanas consecutivas antes de la venta por ejecución hipotecaria.

• El aviso debe incluir el nombre, la dirección y el número de teléfono de la persona o entidad que tiene plena autoridad para negociar, enmendar y modificar todos los términos de la hipoteca.

¿Cómo se puede detener una venta de ejecución hipotecaria?

1. Reintegrar.  La mayoría de las compañías hipotecarias detendrán una ejecución hipotecaria si usted paga los pagos atrasados, los honorarios de abogados y los costos de ejecución hipotecaria.  Asegúrese de obtener una confirmación por escrito de que se canceló la ejecución hipotecaria programada. 

2. Elaborar un plan de pago o modificación de préstamo.  Una modificación de préstamo puede reestructurar el préstamo en un pago más asequible (por ejemplo, reduciendo la tasa de interés, extendiendo la duración del préstamo). Asegúrese de obtener una confirmación por escrito de que se canceló la venta por ejecución hipotecaria programada.

3. Vender la casa.  Contrate a un agente de bienes raíces experimentado y con licencia, venda su casa y pague su hipoteca en su totalidad antes de la ejecución hipotecaria programada.

4. Hacer una venta corta o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.  Considere esta opción cuando no tiene capital en su vivienda (cuando el valor de su vivienda sea menos de lo que debe).  Tenga cuidado con el posible problema o deficiencia del impuesto sobre la renta (en otras palabras, es posible que deba impuestos sobre la renta sobre el monto perdonado o podría ser demandado por el monto restante del préstamo).

5. Declararse en quiebra.  Contrate a un abogado y presente la declaración de bancarrota antes de la venta por ejecución hipotecaria, y notifique al abogado de ejecución hipotecaria sobre la presentación de la declaración de bancarrota.

6. Presentar una demanda y obtener una orden de restricción temporal (TRO) de la corte para detener la venta por ejecución hipotecaria programada.  Usted tendrá que mostrarle al tribunal una base legal viable (por ejemplo, el préstamo no está en mora ni viola los requisitos de aviso de ejecución hipotecaria) para la TRO.  Contrate a un abogado para que lo represente en la corte.

¿Qué pasa si ya ha ocurrido una venta de ejecución hipotecaria?

Ya no eres dueño de la casa.  El comprador en la venta por ejecución hipotecaria suele ser la compañía hipotecaria, pero puede ser un inversionista.

El nuevo propietario puede iniciar procedimientos de desalojo en la corte si no desocupa después de una demanda para hacerlo. El alguacil del condado puede entregarle la orden de desposesión colocándola en la puerta principal de la casa.

Una vez que haya recibido la notificación, usted tiene siete días para presentar una respuesta ante el tribunal.  Por lo general, se programa un juicio en la corte alrededor de una semana después de que se presenta la respuesta.  (Si usted no presenta una respuesta a tiempo o no asiste a la audiencia judicial, el proceso puede acelerarse).

En la audiencia de la corte, si el juez falla en su contra, usted tendrá siete días para mudarse.

Si usted permanece en la propiedad después de la fecha límite dada por el juez, los alguaciles del condado podrían venir en cualquier momento sin previo aviso y sacarlo a usted y a su familia de la propiedad y poner todas sus pertenencias en la calle.

¿Efectivo por las llaves?

En algunos casos, el comprador en la venta de ejecución hipotecaria puede ofrecer efectivo por llaves: un acuerdo en el que el comprador generalmente requiere que retire todas sus pertenencias y deje la casa en perfectas condiciones para una fecha determinada.  Considere esta opción si realmente puede cumplir con los términos escritos antes de la fecha límite provista.

TENGA CUIDADO CON LAS ESTAFAS DE RESCATE DE EJECUCIONES HIPOTECARIAS

• Los estafadores toman su dinero, hacen falsas promesas para detener la ejecución hipotecaria o conseguir una modificación del préstamo, pero hacen poco o nada y luego desaparecen.

• Los estafadores ofrecen prestarle fondos para ponerse al día con los pagos de la hipoteca, pero lo engañan para que les transfiera el título y lo desalojan de inmediato.

• Los estafadores le piden que pague dinero para registrar un documento en los registros de escrituras del condado que prometen que detendrá la ejecución hipotecaria.  Esto es una estafa y no funciona.

• Recuerde: si suena demasiado bueno para ser verdad, ¡probablemente lo sea!

¡Aprenda sus Derechos Legales!

Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria o su casa ya ha sido ejecutada, llame a Atlanta Legal Aid para ver si usted es elegible para recibir ayuda legal gratuita.
 
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(404) 377-0701
 
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