¿Qué debo saber sobre la compra de una casa?

Contenidos:

· ¿Qué es un acuerdo de compra de una casa?

· ¿Cómo busco una casa?

· ¿Qué debo saber acerca de la compra de una casa?

· ¿Cuáles son mis derechos?

· ¿Cuáles son mis responsabilidades?

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¿Qué es un acuerdo de compra de una casa?

Cuando compre o venda una casa, firmará un acuerdo de compra de casa que describe las condiciones que tanto el comprador como el vendedor acuerdan, incluido el precio de compra. Es un contrato legal entre las dos partes.

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¿Cómo busco obtener una casa?

La elección de una vivienda suele requerir la intervención de un corredor o agente inmobiliario. El corredor pone en contacto al comprador y al vendedor para negociar la venta. Por lo general, el corredor inmobiliario recibe su pago del vendedor mediante una comisión de corretaje. Esta comisión de corretaje se reparte entre el agente que representa al comprador y el agente que representa al vendedor. En Georgia, dicha comisión suele equivaler a entre el 6 y el 7 por ciento del precio total de compra de la vivienda.

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¿Qué debo saber sobre comprar una casa?

Una vez que decida comprar una casa, es importante conocer los pasos legales y las demandas financieras de comprarla. La falta de conocimiento puede resultar en pérdidas financieras y dificultades.

Necesitas ingresos suficientes para cubrir los costos de:

• la cuota mensual de la hipoteca,
• los impuestos anuales sobre la propiedad,
• el seguro de vivienda,
• el deducible que debe pagar si presenta un reclamo al seguro,
• el mantenimiento (que no está cubierto por el seguro),
• y los servicios públicos (incluyendo agua, alcantarillado, recolección de basura, electricidad y gas).

¿Cuáles son los tipos comunes de casas?

 Los tipos comunes de casas son:

• Casa familiar: En una casa familiar, usted es propietario de la casa y de la propiedad en la que se encuentra. Hay casas familiares independientes que son independientes y casas familiares que comparten una pared con otra casa.
• Casa familiar en una asociación de propietarios: Algunas viviendas familiares se venden como parte de un vecindario o asociación de propietarios. Si compra en una asociación de propietarios de viviendas, acepta seguir las normas y reglamentos de la comunidad y pagar las cuotas a la asociación.
• Casa prefabricada o móvil: Una casa prefabricada o móvil es una casa que puede ser transportada. En estas casas, a menudo usted compra la estructura separada de la tierra en la que se encuentra. Es posible que deba comprar o alquilar el terreno y/o pagar tarifas a una comunidad de casas móviles.
• Casa unida con otras (adosada, o townhouse): Las casas adosadas (townhouses) son casas individuales que se construyen una al lado de la otra, donde una o dos de las paredes de la casa se comparten con otra casa. En una casa adosada (townhouse), generalmente usted es propietario del interior y el exterior de la casa y del terreno en la parte delantera o trasera de la casa. La mayoría de las comunidades de casas adosadas (townhouses) tienen asociaciones de propietarios y los propietarios pagan cuotas mensuales y aceptan seguir las reglas y regulaciones de la comunidad.
• Condominio: Los condominios pueden verse como un apartamento o una casa adosada (townhouse), pero la diferencia es que cuando compra un condominio, sólo es propietario del interior de su unidad. El exterior del edificio, el terreno y todas las áreas comunes son propiedad colectiva de todos los propietarios de los condominios. Los propietarios de condominios pagan altas cuotas y tarifas a las asociaciones de propietarios para pagar el seguro y el mantenimiento y las mejoras de las áreas de propiedad colectiva.

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¿Cuáles son mis derechos?

Los derechos y responsabilidades tanto del comprador como del vendedor deben estipularse en contratos por escrito.

Un contrato por escrito para la compra de bienes inmuebles es fundamental. Es importante tomarse el tiempo para revisar el contrato por escrito con un amigo de confianza o con un abogado antes de firmarlo. El contrato facilita la demostración de la venta en caso de surgir una disputa legal. El contrato debe incluir todos los términos de la venta.

Los términos habituales de un contrato incluyen:

• Descripción de la propiedad, incluidos los muebles, accesorios y equipos que el vendedor desee conservar
• Ubicación oficial de la propiedad
• Precio de compra
• Costos de venta para el comprador y el vendedor
• Comisión para el agente inmobiliario
• Un período de "debida diligencia",
• Monto y condiciones para el depósito.

Un periodo de «diligencia debida» otorga al comprador tiempo para contratar a un inspector. El inspector evalúa la vivienda antes de formalizar la compra. Si el inspector detecta problemas en la casa, su agente inmobiliario puede enviar al vendedor una solicitud por escrito para que realice las reparaciones necesarias.

El depósito (o dinero en efectivo) es esencialmente un depósito de buena fe pagado al vendedor tras la firma del contrato. Se aplica al precio total de compra cuando se cierra la venta.

Si la venta efectiva no se concreta por razones que no son imputables ni a usted ni al vendedor, por lo general se le reembolsa el dinero de la señal. Es importante que exista una cláusula contractual que estipule que la señal es reembolsable. Por ejemplo, si el vendedor se niega a realizar las reparaciones recomendadas por su inspector, una cláusula del contrato puede permitir que la señal sea reembolsada.

Si usted incumple (o rompe) el contrato, por lo general pierde el dinero de garantía. El vendedor se lo queda como pago por los daños y perjuicios causados ​​por su incumplimiento.

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¿Cuáles son mis responsabilidades?

Los compradores son responsables de inspeccionar la propiedad antes de adquirirla. El «periodo de diligencia debida» estipulado en el contrato de compraventa suele otorgar entre 7 y 10 días para contratar a un inspector de viviendas.

El inspector debe recorrer la propiedad por dentro y por fuera, incluyendo:

• Busque signos de roturas y fugas,  y desgaste y deterioro,
• Haga que se haga una inspección para detectar termitas,
• Pregunte acerca de la edad del techo y del sistema de calefacción,
• Asegúrese de los limites,
• Infórmese sobre derechos de acceso y regulaciones de zonificación
• Averigüe si las cosas que no son accesorios (como un refrigerador o un columpio de porche) están incluidas en la casa.

También debe solicitar al vendedor que proporcione una «declaración de divulgación del vendedor». Una declaración de divulgación del vendedor es un documento legal mediante el cual el vendedor informa a un comprador potencial sobre cualquier problema o defecto conocido en la propiedad. Por lo general, este documento se adjunta al contrato de compraventa.

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Contenidos:

· ¿Cómo pago mi nueva casa?

· ¿Cómo obtengo un préstamo?

· ¿De qué estafas en la compra de casa me debo cuidar?

· ¿Cómo verifico el título de la propiedad que estoy comprando?

· ¿Qué debo saber acerca el cierre de una venta?

· ¿Qué otros documentos debo tener en cuenta?

· ¿Qué sucede si no puedo pagar el préstamo?

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¿Cómo pago mi nueva casa?

La mayoría de las personas tiene que pedir dinero prestado para pagar su casa.Los préstamos para viviendas se denominan préstamos hipotecarios. Son un tipo de crédito. Los préstamos hipotecarios son préstamos garantizados. La propiedad (es decir, la casa y el terreno en el que está construida) se convierte en la garantía (colateral) necesaria para garantizar el préstamo.

Como regla general, un préstamo hipotecario se otorga por un largo período de tiempo, generalmente de 15 a 30 años. El propietario toma prestada una cantidad específica de dinero para este período de tiempo. El monto prestado se conoce como principal. El período de años para el cual se otorga el préstamo se conoce como el plazo del préstamo. El principal se devuelve durante el plazo del préstamo a una tasa de interés particular. La duración del plazo influye en la cantidad de pagos mensuales. Estos pagos no deben ser más del 20 al 25 por ciento de sus ingresos.

Durante la mayoría de los años de pago, un alto porcentaje del pago mensual se destina a pagar los intereses en lugar del monto principal del préstamo. La Ley Federal Para que se Divulgue Información Pertinente al Préstamo (en inglés FHA) requiere que los prestatarios (persona pidiendo el préstamo) sean informados de estas cifras antes de tomar el préstamo.

En el pasado, la mayoría de los préstamos hipotecarios tenían tasas de interés fijas; es decir, los pagos mensuales fueron los mismos durante el plazo del préstamo. Los últimos años han sido menos estables económicamente. Los prestamistas han encontrado que este tipo de préstamo hipotecario no es rentable. Han creado nuevos tipos de hipotecas con tasas de interés ajustables y variables. Esta variedad de hipotecas hace que la compra de préstamos hipotecarios sea más compleja.

También es importante presupuestar los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de vivienda.

Aunque los préstamos hipotecarios puedan parecer asequibles, al añadir los impuestos y el seguro de vivienda, el pago mensual total puede aumentar considerablemente. La mayoría de las compañías hipotecarias exigen que usted pague los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda cada mes, junto con el pago del capital y los intereses. A esta suma mensual que recauda la compañía hipotecaria o el prestamista se le denomina «cuenta de depósito en garantía» (o *escrow*). El prestamista recauda dichos fondos y utiliza este dinero adicional para pagar sus impuestos sobre la propiedad y/o su seguro de vivienda. El monto de la cuenta de depósito en garantía puede variar cada año, dado que los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de vivienda suelen cambiar anualmente.

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¿Cómo obtengo un préstamo?

La mayoría de los préstamos para la compra de una casa provienen de bancos y asociaciones de ahorro y préstamo.

Varios programas de ayuda del gobierno federal asisten a los compradores a obtener préstamos. La Administración Federal de Vivienda (FHA) y la Administración de Veteranos (VA) ambos aseguran préstamos para la compra de casa. Este seguro alienta a los bancos a prestar a personas cuyos préstamos de otra manera ellos no aprobarían. Los préstamos FHA y VA permiten pagos iniciales más bajos y generalmente tienen tasas de interés más bajas. Los préstamos VA solo están disponibles para veteranos de las fuerzas armadas.

El programa Georgia Dream Homeownership (Propiedad Soñada de Georgia) administrado por el Departamento de Asuntos Comunitarios de Georgia ofrece préstamos hipotecarios a bajo interés para prestatarios elegibles de ingresos bajos y moderados. Sin embargo, hay restricciones geográficas y de ingresos. Además, las personas condenadas por ciertas actividades ilegales de drogas no son elegibles para participar en el programa.

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¿De qué estafas de compra de vivienda debo tener en cuenta?

Si está considerando comprar una casa, ¡tenga cuidado con las trampas diseñadas para robar el dinero que tanto le costó ganar y dejarlo a usted y a su familia en la calle! Tenga cuidado con el contrato de renta con opción a compra, contratos por la escritura, financiamiento del vendedor y acuerdos similares, porque casi nunca funcionan.

• Opción de compra de arrendamiento: Usted firma un contrato de arrendamiento que incluye una opción para comprar la casa si puede obtener financiamiento durante el período de la opción (generalmente 1 año). Por lo general, realiza un pago inicial grande (que puede acreditarse o no al precio de compra) y paga más en alquiler mensual (una parte del alquiler puede o no acreditarse también al precio de compra).

      

• ¿Cuál es el resultado habitual? O no puede hacer los pagos de arrendamiento que han aumentado drásticamente en función de la letra pequeña del contrato o no puede calificar para recibir financiamiento; o la casa no tiene una tasación lo suficientemente alta como para calificar para el monto del préstamo que necesita (incluso después de aplicar el crédito del pago inicial y los pagos del alquiler). Cuando no puede cubrir los pagos de arrendamiento, o paga pero no puede obtener un buen préstamo para ejercer la opción de compra, el vendedor lo desalojará a usted y a su familia, se quedará con la casa, el pago inicial y los pagos de alquiler en exceso, y luego da la vuelta y aprovecha a la próxima persona desprevenida. ¡Usted pierde la casa y su dinero!

 

• Contratos por la escritura: El vendedor proporciona financiamiento y usted cree que es dueño de su casa con una hipoteca. Sin embargo, el contrato dice que no obtendrá el título a su nombre hasta que haya pagado el saldo completo del préstamo (a menudo durante un período de 30 años). Por lo general, el contrato requiere que usted haga reparaciones en el hogar, pague los impuestos a la propiedad y pague el seguro del propietario durante el período de 30 años cuando en realidad no es propietario de la casa.

 

• ¿Cuál es el resultado típico? Usted gasta dinero arreglando la casa y paga los impuestos y el seguro de la propiedad. Si pierde un solo pago, el contrato dice que el vendedor puede desalojarlo como a un inquilino; él recupera la casa con todas las reparaciones y mejoras que usted realizó, y se queda con todo el dinero que usted ha pagado en el contrato. Debido a su trabajo, el vendedor tiene una casa más valiosa para vender a la próxima persona desprevenida. ¡Usted pierde la casa y su dinero!

 

• Financiamiento por el vendedor (con o sin una hipoteca envolvente): el vendedor proporciona la hipoteca, pero el vendedor no cumple con las leyes de préstamos que se aplican a bancos, cooperativas de crédito y otros prestamistas hipotecarios. El financiamiento del vendedor a menudo tiene precios inflados, altas tasas de interés y otros malos términos. A veces, el vendedor ya tiene otra hipoteca sobre la propiedad que también debe pagarse para evitar la ejecución hipotecaria.

 

• ¿Cuál es el resultado típico? Los malos términos hacen que los pagos sean difíciles de pagar y casi imposibles de refinanciar. Incluso si realiza los pagos de su hipoteca a tiempo, si el vendedor deja de pagar su hipoteca original o “una que incorpora a esa hipoteca original”, podría estar en riesgo de ejecución hipotecaria y ni siquiera saberlo. ¡Usted pierde la casa y su dinero!

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¿Cómo verifico el título de la propiedad que estoy comprando?

El título es el derecho de posesión que una persona tiene a una propiedad  en particular. Examinar el título es algo crítico para el comprador de vivienda. Es importante saber que el vendedor es el único y legítimo propietario de la propiedad y que no hay problemas con el título. Un examen de título lleva mucho tiempo y, muchas veces, es complicado. Es arriesgado hacerlo usted mismo. Es aconsejable contratar a un experto, preferiblemente un abogado de bienes raíces o una compañía de seguros de título, para hacerlo.

En Georgia, la búsqueda cubre 50 años. El investigador trata de ver que nadie más, además del vendedor, tenga derecho o reclamo sobre la propiedad.

El investigador también trata de ver que no haya defectos en el título del vendedor. Un defecto en el título podría ser impuesto adeudado sobre la propiedad. Otro defecto podría ser el derecho de otras personas a usar parte de la propiedad como entrada a la propiedad de ellos. En otras palabras, un defecto del título se refiere a cualquier cosa que pueda interferir con el uso y disfrute de la propiedad por parte del comprador.

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¿Qué debo saber sobre el cierre de una venta?

La ley federal exige que los compradores sean notificados de los costos de cierre al menos 24 horas antes del cierre. Estos costos pueden incluir honorarios por la solicitud de préstamo, tasación de propiedad, búsqueda de título, honorarios de abogados y seguro de título. (El seguro de título protege al comprador contra cualquier reclamo pasado por alto en la búsqueda).

En general, debe estar preparado para pagar estas tarifas y el pago inicial acordado en la casa. El prestamista paga el resto del costo de la casa. El vendedor pagará los honorarios del agente inmobiliario y la transferencia del título. Al cierre, se firman los documentos que completan la venta.

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¿Qué otros documentos debo tener en cuenta?

El documento que representa el paso de la propiedad del vendedor al comprador es la escritura. La escritura establece que por una suma particular de dinero, el vendedor concede (o transfiere) al comprador la propiedad descrita. Una vez que el vendedor firma la escritura y se la entrega al comprador, el comprador se convierte en el propietario de la propiedad.

Cuando el comprador financia la propiedad con una hipoteca, se requiere otro documento. Este documento se conoce en Georgia como una escritura para garantizar la deuda. Esta escritura establece la propiedad del nuevo comprador como garantía del préstamo. La escritura para asegurar la deuda es ejecutada (o firmada) por el comprador y entregada al prestamista.

Una vez cerrada la venta, los documentos firmados deben registrarse en el juzgado local. Al registrar cada venta de bienes inmuebles, los registros de tierras se pueden mantener de forma segura y centralizada.

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¿Qué sucede si no puedo pagar el préstamo?

Si un préstamo hipotecario no se paga según lo acordado, el prestamista hipotecario puede obtener el colateral y venderlo para satisfacer la deuda. Este proceso se conoce como ejecución hipotecaria.

La casa puede venderse en una venta pública.

Tenga en cuenta que la propiedad también puede ser incautada y vendida en venta pública por un gobierno del condado para cumplir con las deudas tributarias no pagadas . Aquellos que no paguen el impuesto evaluado en su casa también deben ser notificados antes de la venta.

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